省城二手房交易“加速跑”

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評論

　　賣一買一、賣舊買新、賣小買大……自去年6月，省城太原開展商品房“以舊換新”活動以來，省城二手房市場活躍度顯著提升，參與活動的開發企業、房地產經紀機構逐月遞增。在業內人士看來，商品住房“以舊換新”活動可以提升住房買賣交易的便利度，縮短換房周期，提高居民購房意願。
　　眼下，活動推行即將滿一年，省城有多少中介機構參與了“以舊換新”活動？省城市民如何把握“以舊換新”窗口良機實現精准“換新”夢？百姓通過“以舊換新”活動買新房到底可省多少錢？本周，山西晚報記者就“以舊換新”活動市場落地情況進行了採訪——
　　A 多方聯動激活改善需求
　　去年6月24日，太原市首次提出開展商品房“以舊換新”活動，鼓勵房地產經紀機構為參與活動的換房人提供優惠，支持各開發企業積極參與“以舊換新”活動，通過“委托出售”、開發企業“直接收購”等方式，推動一二手房買賣聯動，進一步激活房地產市場，滿足多樣化改善性住房需求。
　　時隔3個月的9月27日，太原市政府新聞辦舉行新聞發布會，太原市啟動商品房“以舊換新”活動並對活動內容進一步細化，不僅明確了優惠時間，活動范圍也較之前更為廣泛。根據當時公布的內容，凡是在太原市行政區域范圍內，賣房人(換房人)出售已取得《房屋所有權証》或者《不動產權証書》的房屋(舊房)，將房屋(舊房)在房地產經紀機構挂牌出售且標注“以舊換新”字樣，並購買新建商品住房(新房)的，均可以參加“以舊換新”活動。
　　山西晚報記者了解到，省城開展的商品房“以舊換新”活動有諸多亮點。首先，省城知名房企積極參與，制定優惠方案，例如保利山西在活動伊始就發布過優惠政策，限時推出了認購省城保利任意項目享額外折扣優惠。其次，為了給市民提供優質的服務，太原市房產管理局指導房地產經紀機構為市民提供全程協助，從舊房出售、手續辦理到新房選購、簽約，每一個環節都有專人負責，確保市民們能夠享受到貼心、便捷的服務。最后，活動還與金融機構展開合作，為市民提供靈活的金融解決方案，幫助大家解決資金方面的后顧之憂。
　　“從活動開始到現在，由我經手的所有‘以舊換新’購房人都順利完成了活動。”資深中介從業者程先生介紹，參與活動的人幾乎都有精准的需求，大面積、好品質、上班上學近……如果選到心儀的新房，參與者換房的需求會進一步激發，加快置換流程。“新房的戶型、社區環境、物業服務確實提升明顯，但改善性業主舊房不出售，新房的購房周期就會拉長。”業內人士介紹，“以舊換新”活動能夠激發增量和存量住房的聯動效應，進一步刺激市場的改善性需求。
　　B 流程優化縮短置換周期
　　採訪過程中，不少中介從業人員均表示，太原二手房市場挂牌量在近幾年一直處於高位，改善性需求的市民資金有限，快速賣掉舊房子會大大降低購房資金壓力。同時，“以舊換新”活動恰好可以降低購房人在置換過程中的時間成本，這與其特有的置換流程有很大的關系。
　　參與活動的第一步，是賣房人(換房人)登記舊房，選擇參與活動的經紀機構簽訂舊房優先出售協議，並挂牌標注“以舊換新”﹔隨后，賣房人(換房人)可在參與活動的項目中選擇新房，選定之后繳納意向金，與房地產開發企業簽訂《新建商品住房認購協議》可優先鎖定新房房源，同時，換房人與房地產經紀機構簽訂《舊房優先出售協議》，委托房地產經紀機構出售舊房。由於參與活動，挂牌的舊房將獲得經紀機構加速推廣、優先出售﹔如舊房成功售出，按約定簽訂商品房買賣合同，如舊房未售出，可以解除協議並全額退還新房意向金，賣房人(換房人)無違約責任。
　　“買新賣舊同時進行，可以明顯縮短置換流程。”中介從業人員介紹，無論是賣房還是買房，大多數市民不熟悉其流程，而通過活動整合買賣環節后，可以極大地提升辦事效率。此外，在買賣過程中，商業銀行將針對換房人提供“綠色通道”加快放款速度﹔針對舊房源購房人，還將提供“綠色通道”加快放款速度，從金融貸款方面進一步縮短置換周期。值得一提的是，如果賣房人(換房人)能享受公積金貸款，根據太原市公積金中心最新發布的政策，自2024年1月1日至2025年12月31日，在太原市范圍內出售自有住房並在現住房出售后1年內在市場重新購買住房並使用公積金貸款的，住房公積金最高貸款額度可在原本基礎上上浮30%。
　　山西晚報記者了解到，省城參與“以舊換新”活動的開發企業、房地產經紀機構仍在不斷增加中，目前積極參與“以舊換新”活動的兩家中介機構分別是太原市德祐房地產經紀有限公司和太原市龍城易家房地產經紀有限公司，想要參與活動的市民可以選擇它們旗下的門店。
　　此外，據中介從業者介紹，目前省城參與活動的房企數量眾多，涵蓋剛需、改善、中高端等多種類型的項目，選擇范圍十分廣泛。
C 多重優惠降低經濟成本
　　除了時間成本，“以舊換新”活動還能節約置換時產生的經濟成本。
　　根據活動內容，消費者參與商品房“以舊換新”可享受中介服務費減免和最優的貸款利率等優惠政策。這其中不僅包含出售舊房時的中介費，如果賣房人(換房人)需租賃住房周轉，鼓勵房地產經紀機構降低租賃中介服務費。山西晚報記者了解到，太原市房產中介費率一般向買方收取2.5%中介服務費，並不向賣方收取服務費。中介主要提供房源信息、推廣、帶看房、溝通、簽訂房屋交易合同、協助辦理不動產登記等服務，還會提供一些售后服務，比如按揭貸款、督促補繳欠費等。“從省城市場來看，減免中介費對買賣雙方均有利，舊房買家節約了經濟成本，這就給二手房銷售帶來了更大的議價空間，賣房人(換房人)能盡快出手。”中介人員表示，不同中介機構對於費用的減免有不同的標准，通常情況下需要買賣雙方與中介機構共同商議。
　　除了中介費減免，更大的節省來自退稅優惠。根據去年省城發布的《關於進一步促進房地產市場止跌回穩若干措施》，在2025年12月31日前，對出售自有住房並在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。山西晚報記者了解到，二手房交易時，個人所得稅征收有差額20%或現價1%兩種方式，省城二手房交易市場上主要以成交價的1%征收個人所得稅，按照售價100萬元算，參與“以舊換新”可以退個稅1萬元。
　　山西晚報記者走訪了太原市為民服務中心稅務窗口了解了退稅相關問題，申請退稅的個人需要准備現新購住房不動產証復印件、納稅人身份証復印件、現出售住房的房屋交易合同復印件，新購住房為二手房的，提供房屋交易合同復印件。新購住房為新房的，提供網簽的交易合同、購房發票復印件等。如果是夫妻雙方共有產權房屋退稅，還需要提供婚姻存續証明（結婚証復印件）。需要注意的是，由於參與的是“以舊換新”活動，要想享受退稅優惠，出售自有住房的納稅人與新購買住房之間必須直接相關，納稅人應為新購住房的產權人或產權人之一。此外，工作人員介紹，新購住房的網簽合同簽訂日期，應該晚於舊房的銷售日期，即先買后賣才能享受退稅優惠。
　　中介從業人員介紹，省城二手房交易中，多數情況下由買方承擔交易費用，有了退稅和中介費減免之后，賣家往往也會通過價格讓利給買家一定補償，如此一來參與“以舊換新”活動的買賣雙方均能節約經濟成本。
　　D 警惕虛假宣傳與違規操作
　　業內人士表示，近年來，“以舊換新”活動如燎原之火般在全國范圍內迅速擴散，太原正在持續推進，隨著成功案例的層出不窮，越來越多的消費者開始認識到“以舊換新”的優勢，提前了自家的“換新”計劃，由此推動了樓市的繁榮與活躍。在實施過程中，中介機構對政策的積極宣傳、配合落地行動非常重要，業內人士提醒消費者，參與“以舊換新”活動一定要選擇正規的中介機構。
　　在舊房挂牌時，一定要選擇經過備案的中介機構。根據太原市房產管理局印發的《太原市房產管理局關於加強房地產經紀機構備案管理的通知》，明確要求凡在太原行政區域內從事房地產居間服務、商品房銷售代理服務的房地產經紀機構（含提供房地產居間服務的互聯網平台），應當自領取營業執照之日起30日內，到房地產主管部門備案。業內人士提醒，並非所有的備案中介都參與了“以舊換新”活動，有意向參與活動的賣房人(換房人)可以先選擇經過備案的機構和從業人員，再詳細咨詢可否參與活動，面對沒有備案卻聲稱可以通過“以舊換新”提供優惠的中介從業人員，消費者要慎重考慮。
　　“買賣雙方都需要警惕中介賺差價、虛假宣傳、胡亂收費等擾亂二手房市場的行為。”業內人士表示，市民可以通過太原市房產管理局官網查詢中介的備案信息，在中介機構的門店，必須有公示的營業執照、備案証明、收費標准等，在簽訂合同時務必要使用官方范本，明確權責，謹防“陰陽合同”。若遇中介騷擾、亂收費或虛假宣傳，可向太原市房產管理局投訴。
　　近年來，“二手房不好賣”是全社會的普遍感受，“以舊換新”政策的落地加速了二手房去化周期速度，挂牌二手房源量快速增加。根據58安居客研究院發布的《全國百城二手房市場2月報》，今年2月，全國百城二手房在架房源量環比增加。百城二手房挂牌量同比去年增長33.2%，其中太原同比增加60.6%﹔百城二手房挂牌時長為100.5天，同比增加5.2%，太原挂牌時長90.8天，同比增加20.5%位居前列。從省城市場來看，除了一小部分具備學區優勢或者急售降價的房源得以較快成交之外，多數房源的挂牌周期在增長。業內人士表示，目前來看，對於龐大的二手房存量去化來說，政策的力度還需強化，期待未來政策能在參與主體、流程優化、金融支持等方面進一步突破，進一步激活省城市民的置換需求、促進市場良性循環。