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限购限贷显威力 太原楼市“房难卖”

时间:2018年11月22日 06:39 来源:山西新闻网--山西晚报

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    与年初省城楼市量价齐升、开盘必清盘的态势相比,受限购限贷影响,省城楼市年底急转向下,由“房难求”变成“房难卖”,市场观望情绪逐渐浓厚。
    眼下,全年留给房企营销团队的时间还有40多天,如何在有限的时间里做出更好的成绩,是每个房企的当务之急。在众多准新盘、新盘售价明显低于预期的当下,刚需、改善置业人群似乎到了最佳入手时机——
    
A 销售面对重重挑战
    今年年初,太原楼市行情较好,楼盘不论位置远近都遭排队抢购,开发商迎来了期待已久的好日子;可到了年尾,众多楼盘集体面临预售证难办、积客难的全行业窘境。全国地产行业因限购限贷带来的成交低迷蔓延到了太原楼市。
    在太原的楼市圈子里,开发商、尤其是品牌开发商们叫苦不迭:最近房子太难卖了。不论是开盘大卖的项目,还是早已完成年度销售目标的楼盘,都喊着“房难卖”。
    不少开发商抱怨,尽管房价涨了,看似赚钱了,可仍然有不少难念的“经”:已入市的楼盘卖不动,未入市的楼盘不到位。这一现状波及了卖房环节的置业顾问。“房子变难卖了,11月公司要求取消全部休假,没有双休,也不能申请年假。”太原市杏花岭区某楼盘置业顾问说,“房子难卖,卖得不好,每天晚上11点才能下班。”南内环和东中环交叉口的某楼盘更是打出“售楼部24小时不打烊”的广告。
    “年初设置目标时,开发商没有想到形势变化会如此之快。年中,万科集团打响了‘活下去’的口号,在业内引起了的一片悲壮情绪,如今太原楼市的画风从‘房难求”变成‘房难卖’。”业内人士表示。
    山西晚报记者在采访中发现,年初,很多购房者跟风抢房,正是由于去年此时楼市掀起一波价格上涨,保利、万科、融创、华润等众多品牌房企推出的高端线产品一盘更比一盘高,产品线品质提升的结果,就是太原核心及热点区域楼价水平达到了12000元/平方米至14000元/平方米,而作为全国为数不多未出限购的省会城市,太原一度成为名企现金流的重要收获区。按照去年年底、今年年初房企的新盘开发、推广计划,去年一期火爆售罄的名盘,今年下半年新加推房源每平方米的加价幅度在1000至3000元不等。
    但在限购限贷的影响下,重多原计划今年下半年上市的新盘,遇到多方挟制:银行个贷放贷条件升级,利率上浮;预售证及网签时间延长,高端楼盘遭遇的预售证件审批阻力更为严重;异地客户集体离场。“一线上市房企纷纷布局地市,相当一部分异地购房者,放弃在太原买房,转向价格更低的老家或三四线城市。”一位业内人士称。
    与此同时,土地、规划、建设、销售等诸多环节的不顺,也让开发商们有苦难言。比如楼盘土地手续进度缓慢;早已拿下的地块拆迁工作迟迟不能就绪;项目周边的道路、公交等市政配套跟不上,束缚了楼盘类型;项目板块内的基础投入不够大,区域的升值潜力被低估……
    
B 新房价格低于预期
    尽管整体市场低迷,但在冷清的市场中,仍有个别项目开盘时热度火爆,售楼处一如年初时的人头涌动。
    11月11日19时左右,山西晚报记者到达位于小店区殷家堡的融创中心,售楼处里的热闹程度和其他项目的门可罗雀形成了强烈反差。“13000元/平方米的价格,精装楼盘、知名品牌,如此高性价比的房子受到了购房者们的关注,太有诱惑力了。”置业顾问王先生说。现场不少置业者也表示,“融创地产的其他楼盘单价动辄14000元、15000元,而此新盘的价格仅有13000元,比预期价格便宜了不少。”
    与此同时,本月还有一个品牌开发商的低价楼盘保持较高热度。11月11日,位于西山的万科春和景明开盘,8000元/平方米的起价也同样吸引了众多购房者的到访。“虽然位置偏,但是相信万科后期能够做好,这一区域环境好、空气好、价格低,又是万科的产品,很多购房者都对此有期待。”业内人士说。
    高性价比楼盘开盘,不论地段、配套如何都有很多购房者热捧,“这说明刚需还是很旺盛。”业内人士说,“地段偏的片区地价低,且远低于市中心的热门地段,开发商低价拿地,楼面价一定很低,开发一个这样的楼盘有可能利润比核心区卖16000元/平方米的项目都挣钱。”
    也有楼盘为了聚集人气,“低价”吸引客户到访。购房者张女士告诉山西晚报记者,“最近几个月,我一直关注融创外滩一号,刚开始置业顾问说开盘价可能在14000元、15000元,后来又说是16000元,两三周以前,另一位置业顾问电话中说可能起价为11000元,购房者中冲着低价去看房的人大有人在。最终开盘均价在14500元/平方米。”
    业内人士张女士说,“由于目前房子不好卖,近期市场上的新盘实际售价比预期的价格低。但即便如此,积客量的效果仍差强人意。购房者期待价格更加稳定,目前的价格行情,需要等到市场接受度逐步提升再推房源时销售率会更高。”
    
C 二手房成交走下坡路
    不仅是新房,二手房市场也一片凉意。根据V估价系统对太原市六大城区中2578个存量住宅小区的监测数据显示,11月,太原市存量房基价均值为10671元/平方米,环比增长0.23%,价格基本稳定,涨幅收窄。其中,迎泽区成交价格在六城区中最高,为11421元/平方米,尖草坪区价格最低,为8490元/平方米。
    聚信评估分析认为,自从调控以来,太原整体房地产市场热度降温不少,下半年太原市住宅价格涨幅放缓,买方更加关注自身需求和房源性价比,有部分二手住宅价格下跌。在政策力度不放松的情况下,短期内市场会维持平稳或下行。
    在持续性的政策打压和信贷政策限制下,购房者对于房地产市场投资热度正在全面降温。
    21世纪房产中介经纪人表示,现在二手房交易个税、契税对购房者来说压力较大。据悉,目前太原二手房交易住宅契税为1%-2%,个税需要缴纳总额的1%,如果是两年内大红本交易,还要多出5%-6%的税费。现在一、二手房价严重倒挂,刚需客基本流向一手房市场,投资客虽看好二手房市场,但由于楼市走势不明,也导致二手房市场面临投资前景飘忽不定的尴尬。该机构相关负责人李先生表示,在本轮房地产周期中,今年三四季度二手房成交量曲线就开始呈现降温态势,随后增幅开始收窄。受成交量的影响,成交价格在四季度也呈现了降温的态势,通常价格波动的走势滞后于成交量曲线表现。
    “受房地产调控政策以及银行信贷政策的持续影响,预计部分城市二手房成交量将出现持续低迷盘整态势。”业内人士分析认为,“从后市来看,随着房地产持续调控不动摇以及房地产信贷收紧,今年年底二手房成交量将维持低迷态势”。
    上述经纪人表示,现行楼市大环境下,二手房业主报价普遍虚高,有价无市。但是到了年底,不少二手房业主出于资金周转、工作调动、离开太原、家庭搬迁、改善换房等需要放盘出售,年底议价空间加大的情况下,很多笋盘(笋盘指楼市行情不佳而出现的售价低、未来增值空间大的房子)将非常有吸引力,建议购房者趁低入市,果断出手。
    
D 改善房源仍有破土之势
    虽然全年热了又冷,但业内人士仍然看好太原楼市前景,认为此轮的“降温”属于“政策市”,而市场上一直是改善与刚需并举,改善性需求仍然没有大规模释放。
    由于区域特性,山西省内置业者的购房需求量非常大,除了市面上常规产品学区房、短租房、长租房、别墅、养老房之外,经济条件较好的置业者还想在异地购置过冬房、过夏房。业内人士贡先生称,改善性购房需求已无孔不入,“比如太谷县经济富足的村子,村里有一半人在县城买房,县城里学区房也很火爆。”
    此外,太原的买房群体还有一个鲜明特点:“地源性客户需求强劲。”老市民在一个区域生活久了,再置业还会在原址附近买房;另一种以前居住在厂区、城中村的人群,生活条件改善后希望能在市区寻找更好的环境居住。业内人士说,例如中海地产开盘时,很多地源客户认为能买到汾河景观房、靠近迎泽桥西晋祠路的小区非常值得。这部分群体购买欲望非常强烈,甚至忽视了房子非住宅性质、非学区房等问题。
    “经过多年的房地产市场发展,省城40岁-65岁的已购房中年业主,大多开始了新一轮改善置业,以及满足子女成婚的购房需求。房子需求大多在150平方米左右,而省城楼市的供给量充足,特别是城中村改造项目。”贡先生认为,“房子永远是稀缺产品,所谓的市场走冷是暂时的,而供需市场的行情要站在长远的角度和高度看。”

山西晚报记者 张磊

(责任编辑:温文)

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