智库专家：

　　房地产业内人士 轩仔

　　变化一：由“房难求”变成“房难卖” 太原楼市现“悲情”

　　2017年底，“碧万恒”相继冲破5000亿元大关，行业走出了波澜壮阔的业绩大年，于是房企们上调目标，冲刺新高成了规范动作，各家争相喊“口号”。然而，在设置目标时，市场或许没有想到形势变化会如此之快，伴随着楼市画风从“房难求”到“房难卖”的是，房企“活下去”的呐喊。地产行业，秋风已起。没有人知道这场降温会持续多久，只能全副武装，渴望以最安全的姿势过冬。

　　下半年太原市住宅价格涨幅放缓，买方更加关注自身需求和房源性价比，有部分二手住宅价格下跌，而年底房企急于回笼资金，积极推货，以量换价，但结果始终不理想。购房者心态发生改变，也影响销售进度。现在改善需求量增加，购房者买房一般会考虑更全面，会选择“一步到位”的规划。购房更加理性了，市场上观望者比实际购房者数量多。

　　在严厉的购房调控政策下，楼市限购加码，房地产市场越来越冷清，房地产企业回款难。业内人士认为，对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，前期过度投资，导致其对资金需求上涨。从2018年四季度来看，房地产企业最重要的工作将转向冲业绩和融资。

　　变化二：由房贷利率上浮变成首次出现下调 太原上浮幅度下调到12%

　　临近年底，包括北京、深圳在内的多个城市的首套房的房贷利率出现下调。有媒体在多家银行确定，北京、广州、杭州、深圳、南京、厦门等地出现了部分银行房贷利率回调的变化。

　　据统计，上海的平均房贷利率是5.18%，只比基准利率上浮了5%，厦门，昆明，乌鲁木齐，大连基本也只上浮了10%，在5.4%附近，北京、福州还有太原是5.49%，上浮幅度也从15%下降到了12%。总体来看，目前的房贷利率，无论是首套还是二套，比之前大概下调了5%左右。这也是年内首次多个城市的房贷利率出现回落。

　　虽然房贷利率下调幅度有限，对于购房者的影响并不十分突出，但起码降低了购房者的还贷压力。业内专家分析认为，随着央行降准，金融政策相对宽松，与往年相比，各家银行的信贷额度相对充裕。或许，未来可以有更多城市和更多银行加入到房贷利率下调的行列中。

　　变化三：由追求“地王”变成谨慎拿地 太原现“史诗级”土地流拍

　　2018年末全国多个城市出现了供地热，多宗土地集中入市，然而土地拍卖总量在显著增长的表象下，土地市场的疲态已经出现，多座城市土地流拍或以底价成交。据统计数据显示，前10个月，全国房地产市场土地流拍一共543宗，同比增加77%，其中一线城市土地流拍创下2012年以来的新高。太原也出现了130亿元的“史诗级”土地流拍。

　　受限价政策的影响，开发商在拿地时也更加谨慎，不再一味地追求“地王”。2016年，太原市土地市场成交46宗土地，成交金额达106亿元。这一年华润置地34.6亿元摘得太原市南内环师院地块，成为当年“地王”。2017年太原土地市场依然处于相对高温中，房企的拿地热情持续高涨，太原土地市场成交面积 4777亩，较2016年提高6.15%，成交总金额较2016年上涨16.5%。2018年上半年，太原共计出让土地62宗地，成交46宗地。其中品牌房企拿地14宗，本地房企拿地32宗。相比2017年上半年来看略有下降。上半年太原土地市场供应总面积达4136亩，土地成交面积达1718亩，成交总价逾69亿元。相比2017上半年成交总价139亿元来看，下降明显。

　　“太原市各家房企普遍都缺钱，销售资金多数被总部抽走，留给太原区域公司的资金有限，加上银行限贷，销售市场逐步萎缩，多数房企面对大幅高价地块都持审慎态度。”太原房地产业内人士表示，“开发商理性拿地，也意味着未来房价不会出现疯涨，对于购房者而言也是一个好消息。”

　　2018年已经让中国楼市冰火两重天，上半年依旧高速增长，下半年尤其是7.31会议之后从8月开始逐渐全国转冷，一个万科“活下去”让整个行业更是焦虑加剧，加上资金收紧、销售乏力，去化锐减、客户观望，业绩增速下滑，回款趋难，现金不足……房地产下半年，房企都大呼楼市寒冬与苦日子来临了。况且2019年也没有看到任何政策全面松动，对于2019年究竟怎么看？借用业内人士的观点：

　　2019年是中国房地产市场以“稳”为主旋律的一年

　　其一、稳量。即使2019年比18年房地产销售面积差不多，或则少5%，但整个行业依旧是一个很大的体量，2019年全年销售额预计也能达到12万亿元，13万亿元，所以量是稳的。

　　其二，稳价。全国均价会稳定或者略有上升，房价既不会大幅上涨，也不会大幅下跌，而是整体一个“稳”字。

　　其三，稳投资。2019年房地产投资增速将继续保持在6%左右，与GDP增长速度相似。

　　其四，稳杠杆。行业2019年间会实行“稳中有降”的去杠杆，降负债。

　　其五，开发商稳增长。可能2019年比2018年增速会适当放缓，但开发商业绩增长是可持续的。

　　其六，稳预期。经过2018年调整之后对后市预期会更加稳定，波动不会太大。

　　其七，稳政策。2019年房地产政策会继续分城施策，价格管理也会相对稳定。