1月6日，江苏省镇江市发展和改革委员会发布《关于停止实施市区商品房销售价格备案的通知》，宣布镇江市区停止实施新建商品房销售价格备案制度，由开发企业根据市场需要自主定价。此前其他城市实施的是“取消限价”，意为虽然不再出台指导价，但新房售价仍需由开发商进行报批并公示备案，镇江市此次直接取消新房价格备案，政策力度无疑更大。
　　一直以来，房价备案制度要求开发商在首次开盘定价时，必须提前到当地价格主管部门备案，然后才可以向房管部门申请销售许可证。房价备案的目的是什么？取消备案会对楼市带来哪些影响？对于购房人来说，公开的备案价格是否可以作为购房参考？
　　A 新政力度更大　“取消价格备案”引热议
　　进入2025年，楼市政策还在继续更新优化中。近日，江苏省镇江市发展和改革委员会发布《关于停止实施市区商品房销售价格备案的通知》，2024年12月27日起，镇江市区（京口区、润州区、丹徒区、经开区和高新区）已经停止实施新建商品房销售价格备案制度。房地产开发企业在申请办理商品住房预售许可证前，不再到价格主管部门办理商品住房销售价格备案手续。
　　据当地媒体报道，镇江市发改委指出，由于该市房地产市场逐渐稳定，政府的调控重心有所转移，从以前遏制房价快速上涨，转向确保“保交房”等任务的完成。因此，市发改委联手市住建局邀请了多家大型房地产开发企业进行座谈，评估了商品房价格备案的现状。结果显示，在当前的市场环境下，取消备案制度更有助于市区房地产市场的健康发展，同时还能提升房地产企业的工作效率。基于此番解读，一时间“取消价格备案”在网上热议，不少人鼓吹这是2025年楼市新政的重磅第一枪。因为不同于上海、西安等地的“取消限价”，镇江此次对政策执行更加彻底，不仅取消了限价，开发企业也不再需要向相关部门进行价格备案，由企业自主定价。
　　其实，除了镇江，国内其余省份早已有城市取消备案价的限制。2024年5月底，辽宁省沈阳市在全区域解除限购、限售基础上，且不再实施新建商品住房销售价格指导，即不再限制商品住房销售价格；2024年年中，甘肃省兰州市表示，房地产企业在办理商品房预售许可证时，不再需要到市发展改革委申请办理价格备案，新建商品住房成交不再受备案价格限制，购房人和房企可自行协商价格；2024年7月31日，河南省郑州市住房保障和房地产管理局发布通知要求，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续……
　　B 有效调控市场　价格备案防止楼市大起大落
　　新房销售价格备案制度是一项重要的房地产市场监管措施，核心在于确保楼盘的定价经过了严格的审核与备案。也就是说，开发商在设定商品房的价格时，需要将这些价格提交给发改部门进行审核，并获得住建部门对预售价格的批准，一般情况下，备案价格就是商品房销售的最高价格。
　　山西晚报记者查询历史资料了解到，目前，太原仍然执行新房销售价格备案制度。早在2018年5月14日，太原市出台的《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》中明确提出，要求加强商品住房价格管控。房地产开发企业应根据土地成本、开发建设成本、合理利润等因素合理确定商品住房销售价格，原则上不得高于周边同品质、同类型在售商品住房销售价格或本项目前一期实际成交价格。对于商品住房销售价格明显背离土地成本、开发建设成本的开发项目，暂缓核发商品住房预(销)售许可证。
　　“目前，在太原市行政审批服务管理局的官网上是可以查到备案价格的，通常在其公布的商品房预售公告中会有一个平均售价，这个价格就是所有房源备案价格的平均值，一般而言是通过将项目各单位销售价格相加后的总和除以总的建筑面积来计算的，从而得出每平方米的均价。”业内人士介绍，价格备案制度坚持的是“明码标价”和“一房一价”的原则，即使是同一项目、同一栋楼的相同户型，楼层不同价格会略有差异，最大限度地保证透明度，防止价格欺诈。因此，该制度在业内被称为“限价令”，是楼市上升期调控房价过快上涨的行政性手段之一。
　　近两年，随着在全国楼市低位盘整，数十个城市陆续发布“限跌令”以维持房价稳定，“在楼市下行时，很多城市规定预售审批价格在上下15%范围内可以自由调整，超过调整幅度就要重新备案。”业内人士介绍，例如同处江苏的盐城，彼时要求新建商品住宅成交价累计最低不得低于备案价85%，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房买卖合同。无论是限制最高价还是在上下15%的范围内浮动，其目的都是防止开发商过大幅度调整价格，防止房价在短时间内大起大落。
　　C 灵活调控因城施策　新政大范围推广可能性不大
　　本质上，价格备案制度意味着政府对房屋销售价格进行官方指导。不能过高，也不能过低，从而稳定市场价格。随着房地产供求关系发生重大变化，限购、限贷、限售限制性措施都陆续取消，仅剩限价一直没有普遍取消。业内人士表示，取消新房价格备案，对于房企、购房人、整体市场等都将产生不同的影响，短期内对部分项目销售有一定帮助，对于一些高溢价、高品质的产品，销售价格甚至可能会提升。
　　“取消价格备案，最直接的参与方是房企，意味着其有了更强的定价权，开发商可以根据市场供需关系自主定价，表面上来看，无论是涨价还是降价都由自己说了算，对于房企的经营灵活性有不小的帮助。”业内人介绍，从市场化的角度由房企自主定价，一方面降价可能会成为了部分房企自救手段，促进库存清理，提高转化率有利于房企根据情况快速回流资金；另一方面，从产品的角度来看，当价格不再是主要限制因素时，开发商能更专注产品本身，获得更广阔的产品打造空间，针对市场需求提升质量，提高竞争力。而对于购房者来说，短期内可能会获得一些利好，比如说，有些区域的房子可能会降价，各类型、档次的产品也更加丰富，选择空间更大，不仅刚需购房者能在预算内对比出性价比最高的房子，改善型购房者能随着楼盘品质的提升选择到更中意的房子。
　　对于市场而言，取消新房价格备案将会进一步加剧市场分化。“有些区域的房子可能会降价，但核心区的房子价值也会进一步拉升。”业内人士表示，以太原为例，当前新房市场高端需求在近几年稳步提升，如果取消了价格备案，那么产品品质、地理位置、品牌效应、交付能力等均更胜一筹的高端项目将拥有更广阔的市场需求，进而造成价格上涨。业内人士认为，市场供需关系将更加透明，确实有助于形成合理的市场价格，但是在一些供需失衡的地区或者城市，房价可能出现频繁波动。“取消价格备案，是因城施策、分类调控的具体体现，增强了地方政府在房地产市场调控中的灵活性和自主性。”业内人士认为，这一政策在全国范围内全面推广的可能性不大，各地会根据当地实际情况进行观察和评估，制定更加符合自身发展需要的政策。
　　D 市场需要监管调控　购房人应理性看待新政
　　随着市场深度调整，利好楼市的政策在持续释放，市场化对楼市的影响也越来越大。业内人士认为，作为普通购房者，要理性看待网上将“取消价格备案”炒作为“开年第一重磅新政”，市场需要相关部门的监管调控，就拿镇江来说，据当地媒体报道，本次新政发布后，也提出了房地产市场价格出现重大变化时，将恢复该区新建商品房备案工作维护市场正常价格秩序。
　　“取消价格备案更深层次的含义在于备案和审批，很多人对此存在一定的误区。”省城资深业内人士认为，房地产项目在开发过程中，各项价格已经基本确定，比如土地价格、建安造价、各种税费等，即使是房地产企业自主定价销售，要有合理的理由，价格备案并不是由政府定价，而是监管开发企业定价的合理性并记录在案。“价格备案制度有其存在的必要性，对于一座城市来说，完全取消价格备案并不简单，即使是取消限价有一定的条件，比如当地的楼市已经完全市场化，且供求关系已经基本平衡。”业内人士认为，停止价格备案可能会帮助一些核心城市，特别是那些房地产市场较为活跃的大城市进一步回暖，因为热门区域市场需求旺盛，开发商若能够根据需求灵活定价，楼市的回升速度可能超乎预期，并引导市场向合理价格发展。但面对供需不匹配的城市，滞销的房子能卖出去多少是个大问题，如果自主定价后销量仍不见起色，一些冷门区域的房价可能会暴跌，这是一些三四线城市可能面临的尴尬局面。
　　业内人士介绍，目前来看，太原取消价格备案制度的可能性不大，但省城楼价不可能不受到供需关系、市场调节的影响。“一般而言备案价格就是最高售价，实际售价是不可以超过这一价格的，目前省城楼市的在售项目大都在这一范围内受市场影响。”山西晚报记者查询相关信息，以2024年12月公布的小店区晋阳街某高端项目的预售公告为例，其平均售价为23000元/平方米，但从各大中介平台上查询发现，该项目目前的销售均价在16000元/平方米左右。“相关职能部门把控，合理范围内根据市场需求确定售价，对于促进市场稳定才有积极的作用。”业内人士介绍，前些年省城楼市飞速发展之际，一热门开发商的高端项目被曝出要以35000元/平方米的超高价格备案，远超当时市场行情，但后续在相关部门的调控监管之下，正式开盘的价格回归当时市场行情。
　　面对这样的政策变化，业内人士建议购房者应该理性分析市场形势，综合考虑各方面因素再做决策。房价的走势依然会受到多种因素影响，包括市场供需、区域发展潜力以及政策调控等，需要做好充分的市场调查，短时间内，取消价格备案使房企定价和话语权更大，但长期来看会交由市场供需关系决定，商品房的商品属性将会更强。

　　山西晚报记者　柴旭晖