2024年，房地产市场走势备受各方关注。行业有压力，也有好消息。近日，省城2024楼市的各项数据纷纷出炉，在经历了上半年的低迷之后，省城楼市在第四季度回暖迹象明显，全年呈现出前稳、中低、后高走势。
　　过去一年，太原楼市经历了怎样的变化？新房和二手房市场表现有何不同？全年土地市场表现如何？山西晚报记者回顾2024年省城房地产市场走势，梳理省城楼市过去一年的大事件，借此预判2025年太原楼市的新动向。
　　A 延续宽松楼市新政密集出台
　　2024年，房地产行业迎来了供需关系发生重大转变的关键一年。中央及相关部门多次重要会议对房地产行业进行了全面部署，明确了发展方向。
　　去年上半年，房地产政策延续宽松主基调，一系列政策均降低购房门槛，减轻居民购房负担。下半年，政策力度和频次再次显著增强，9月26日，中央政治局会议定调“止跌回稳”，随后的10月17日，五部委发布“四个取消、四个降低、两个增加”政策，持续为市场“添火”。
　　“从供给端看，政策对市场去库存和恢复企业运营能力提供了不小的帮助，随着融资协调机制的推进，进入‘白名单’的房企也越来越多，还有存量商品房收购、存量土地回购、城中村改造等都有显著的支持。在需求端方面，不仅取消限购、限售，在降低首付比例、取消利率下限、降低公积金利率等房贷政策也变得更加宽松，人们的购房门槛和成本大幅降低。”业内人士介绍，总体来看，2024年房地产行业在政策引导下经历了从优化调整到全面托举的转变。
　　山西晚报记者注意到，上述政策在太原已经落地，例如山西省住建厅发布的《山西省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，明确取消太原市商品住房限购政策，购买商品住房（含新建商品住房和二手住房），无需审核购房人资格。此外，取消各类商品住房转让限制年限以及普通住宅和非普通住宅标准。金融支持方面，随着最新的贷款市场报价利率报价（LPR）在10月21日出炉，省城知名房企纷纷响应，从当天开始，省城购房商业贷款5年期以上利率调整为3.0%。2024年，随着LPR三次调整以及太原市降低首套房商业性个人住房贷款利率下限，省城首套住房最低贷款利率相比年初的3.7%，足足下降0.7个百分点。
　　同时，太原市推出了商品房“以旧换新”活动，山西省制定了实施城中村改造五年计划（2024年—2028年），其中太原市五年规划改造82个项目、91个村，建设安置住房12.82万套。截至去年9月底，我省开工建设安置住房2.99万套，提前完成年度建设任务；完成投资192.1亿元，占年度任务（175.7亿元）的109.33%，已超额完成年度任务。
　　B 价升量稳 省城楼市初现“止跌回稳”
　　从销售端数据看，截至2024年12月，全国商品住宅销售额、销售面积的同比降幅已连续7个月收窄，居民的置业信心在2024年持续修复，太原楼市量价走势与全国各地有相似之处。
　　2024年伊始，省城楼市下行压力仍较大，商品住宅整体市场活跃度偏弱，随后，房地产调控政策开始发力，市场随政策影响而复苏，但持续性不足，短暂复苏后出现回落，楼市整体处于低位运行。据省内房地产相关机构统计的数据，2024年上半年，省城商品房成交金额197.32亿元，同比下降22%；成交均价12343元/平方米，同比上涨6%。
　　下半年开始，政策力度和频次开始增强，在历经7、8月的市场低迷后，9月26日，中央政治局会议之后，行业迎来转折点。2024年国庆黄金周期间，省城楼市出现了久违的人气爆棚，尤其是知名品牌的楼盘成交量明显超过了2023年同期，回暖态势显现。根据国家统计局数据，太原新房价格10月涨幅排名全国第二，随后的两个月，新房成交均价更是一路上涨，最终达到13509元/平方米，相比年初的12265元/平方米大幅上涨，从这一角度来看，省城楼市初步形成“止跌回稳”的态势。
　　但从成交面积来看，省城商品房市场并没有随价格上涨而有明显提升，延续了2023年的低位稳定运行。根据省内知名统计机构逐月发布的数据显示，2024年全年，省城新建商品房销售面积大约在280万平方米左右，月度成交量稳定在20万平方米左右，仅有个别月份超过30万平方米。1月、2月，省城楼市在开年之际持续走低，供应量、成交量均下滑严重，单周成交量不超过4万平方米，连续两月成交量在15万平方米以下。3—6月，随着楼市旺季到来，省城各项目活跃度增加，叠加个别热门项目开盘影响，供应量开始增加，单周成交量开始突破10万平方米，单月销售面积稳定在30万平方米左右。7月之后，市场热度逐渐下降，即使是9月的中秋小长假，省城楼市依然以平淡收场，房企推盘营销造势的劲头大不如前。10月之后，省城楼市销售情况及价格逐渐上涨，但成交面积未出现反弹，月度依然稳定在20万平方米左右。
　　C 品质当先 新房与二手房走势分化
　　新建商品房成交量保持低位运行，但均价却比年初有1000元以上的上涨，意味着省城楼市高端产品的市场占有率越来越高，省城楼市高端改善产品走出了“独立行情”，尤其在省城的核心区域，中高端项目成交向好带动区域价格上涨。2024年12月，万柏林区花语堂别墅产品成交亮眼，带动区域价格环比上涨23%，达到14971元/平方米；小店区成交主力为保利龙城天珺、万科翡翠东第、滨河金茂府等改善项目，总成交金额超过1亿元，带动区域均价上涨；晋源区受太原瑞府高端项目和官山园著别墅项目成交影响，12月新房均价为14890元/平方米，环比上涨9%。
　　省城新建商品房市场即增量市场高端化态势明显，12月的表现即是省城全年楼市的一个缩影。产品高端化的原因除了高端项目本身的产品品质、地理位置、品牌效应、交付能力更具可信度之外，2024年楼市政策导向对高端项目成交起到积极作用。太原市已经明确取消了商品住房的限购政策，并且取消了普通住宅和非普通住宅的标准，大面积段高端住宅购房人是最直接的受益群体，比如在首付比例、房贷利率下调、降低税费等方面，高端住宅由于总价更高，享受的优惠就更多。业内人士分析认为，高端项目的稀缺性、保值增值空间、满足改善型居住需求等特征，吸引了更多资金进入，此外，当前开发高端项目的房企心态更平和，“捂盘”心态少，冲刺和加快项目出清的心态较重，进一步推动高端市场走热。
　　相比新房价格的持续上涨，2024年，二手房价格却进一步下降。根据某知名中介平台公布的数据，2024年12月，太原二手房成交均价为9239元/平方米，这与当月新房超过13000元/平方米的成交均价有4000多元的差距。当前，太原市挂牌的二手房源超过4万套，业内人士介绍，现在太原的二手房市场还是处于“以价换量”的状态，房主若急售，价格上必然要做出一定让步。如今，地段已经不是楼价重要的影响因素，随着城市的发展，新兴城区的生活、教育、医疗、商服等基建配套快速完善，二手房市场受此影响巨大。特别是核心区域的“老破小”成交乏力，这些小区的空间规划、基础设施无法改变，从功能、环境、配套、服务、品质、户型等各个方面与新建小区电梯房相差过大，在市场上缺乏竞争力。此外，品质不佳的准新房在二手房市场同样不受欢迎，近几年交房的准新房中，一些暴雷房企开发项目，因团队整体缩水、撤离，楼盘交房后各类问题层出不穷，尤其是售房时宣传的配套迟迟不能兑现，这类房子不但降价快，而且无人接手。当前，太原楼市刚需产品成交下滑，改善盘准豪宅份额持续扩展，除了少数高品质二手房，整体二手房市场仍将长时间低位运行。
　　D 供应收紧 省城将迎来“好房子”时代
　　展望2025年，中央定调“稳住楼市”。但省城房地产市场“止跌回稳”不是一蹴而就的，需要政策协同发力，持续用力。在房地产市场供需转变的当下，房子不再是解决“从无到有”的问题，升级为“从有到优”买方市场后，更符合人们对美好生活需求的产品，才能赢得市场。2025年，随着市场需求的进一步释放和购房者改善居住条件的迫切需求，预计将有更多优质项目推出，拥有完善配套设施和优质产品品质的项目，将成为购房者眼中的香饽饽。
　　从2024年的市场表现来看，省城多个核心区域的高品质项目出现了热销局面，这种热销现象不仅反映了购房者对优质房源的强烈需求，体现了市场信心的恢复和增强。2024年9月，山西省住房和城乡建设厅等部门印发《山西省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知，其中明确提出大力支持高品质住房发展，支持引导有实力的房地产开发企业建设供应一批绿色、低碳、智能、安全的高品质住房、高品质社区；11月，山西省住房和城乡建设厅等21个部门联合印发《关于统筹支持县（市、区）打造高品质人居、稳续推动城镇房地产高质量发展的指导意见》，明确推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设，稳续推动城镇房地产高质量发展。
　　“当前楼市回暖主要集中在好品牌、好项目，全行业及购房者的目光全部集中在少数房企和项目上。”业内人士预测，进入2025年，“好房子”内卷将愈演愈烈。一方面，随着购房者对居住品质要求的提高，市场对“好房子”的需求将持续增长。开发商为迎合市场需求，将更加注重产品的品质和创新，打造更多符合购房者需求的优质房源。另一方面，政府继续加大对房地产市场的监管力度，推动房地产市场健康发展，保障购房者的合法权益。此外，据省内统计机构发布的逐月数据统计，2024年，省城土拍市场共出让地块49宗，成交地块23宗，太原土地成交缩水已有5年之久，很长一段时间内可入市的纯新项目屈指可数，省城楼市高端化将延续。2025年，随着政策效应的逐步释放，购房者将更加看好楼市的未来发展，开发商也将更有信心推出更多优质项目。在供需双方的共同推动下，省城楼市有望实现更加健康、稳定的发展。

山西晚报记者 柴旭晖