随着中国房地产市场的快速发展，新旧小区之间的差距逐渐显现。一方面，新房和次新房因其现代化设计和优质配套设施，持续吸引着购房者的眼球；另一方面，房龄超过20年的小区，无论是建筑体还是小区环境、物业服务等方面的问题日益凸显。规模小、住户少、物业费低、公共收益少、物业服务质量差……这些现实问题一直是老旧小区物业管理混乱、投诉多的主要原因，一些居民因物业“服务差”不缴费，而物业也往往以“入不敷出”为由敷衍了事，甚至最终导致物业撤离。
　　今年5月，山西省住建厅发布《关于深入开展“强化社区党建联建提高物业服务管理水平”工作的通知》，提出强化社区物业党建联建，提高物业服务管理水平，着力补齐城镇老旧小区物业管理服务短板，相关工作正在全省各地推进。老旧小区物业管理难如何破局？山西晚报记者进行了调查了解。
　　A　管理差　老旧小区物业引业主不满
　　“小区里有好几段路都是坑坑洼洼的，每回路过都得小心翼翼，特别是下过雨之后，很多老人小孩出行都很不方便。”太原市和平北路某老旧小区路边，刘大爷指着坑坑洼洼的路面对山西晚报记者说。据了解，该小区始建于2006年，多年以来，物业公司在维护环境卫生、日常服务管理等方面与居民的要求存在差距，引起了不少居民的不满。
　　“物业的人一年到头也见不到几回，反映了问题更是没有回应。”市民刘女士反映，其所居住的小区建于上世纪90年代，最初由单位提供一些保洁、门房等基础服务，也没有物业费，后来小区交由一家物业公司管理，虽然物业费不高，但多数居民认为小区管理越来越混乱。“就拿停车来说，现在私家车越来越多，小区入口虽设有升降杆，但是无人值守，平常就是开启状态，很多外来车辆随意进入小区，本来就不充沛的停车位根本不够用。”刘女士介绍，由于停车位紧张，部分业主为了抢占停车位，用电动车、自行车占位，甚至还有私自安装地锁的，她多次向物业反映这些问题，但至今没有妥善解决。
　　业内人士介绍，老旧小区由于建设早，多以保障居民居住为主，在居住体验感、舒适度等方面与新建小区有一定差距。“现如今新建的商品房小区，为了满足人们日益增长的居住体验需求，在基础设施、文体娱乐、小区绿化等方面有明显进步，多数老旧小区都达不到现在的标准。”某物业公司负责人表示，一些小区在物业市场化之后引入了物业公司，但效果却不理想。因为设施老化老旧，物业费收缴率不理想、总额有限，很多时候物业公司依然只提供保洁这类的基础服务，小区公共区域环境差，很多公共设施年久失修，保安人员形同虚设，无法保证居民财产和人身安全。甚至是楼道卫生基本靠业主自己打扫，更不要提路灯、监控等设施损坏后，长时间无人维修……久而久之，业主对物业的信任度逐渐消磨殆尽，开始出现“拒交物业费”的情况，双方矛盾进一步加剧。
　　B　收费低　物业运营陷入恶性循环
　　对于小区居民的吐槽，物业公司也有苦衷。省城某物业公司负责人王经理告诉山西晚报记者，基于老旧小区的设施条件和管理特点，相比于新建的商业小区，老旧小区的物业费一般都很低。
　　目前，太原市物业收费标准依据的是2014年发布的相关标准，山西晚报记者查阅相关资料了解到，《物业服务与收费管理暂行办法的通知并价服字【2014】66号》中明确提出，物业服务收费实行政府指导价、市场调节价两种价格管理形式。住宅物业服务收费执行政府指导价，实行最高指导价管理；非住宅、住宅中的别墅物业服务收费和特约服务收费执行市场调节价。而在《太原市住宅物业服务等级与收费标准的通知并价服字〔2014〕67号》中，太原市物业服务分成5个等级，一级最低，五级最高，其中五级最高1.6元月/平方米，需要特别注意的是，这一收费包含的五个服务内容中，并没有二次供水、电梯费等其他费用。
　　“老旧小区多为步梯楼房，很少有电梯房，不需要收取供水的二次加压费、电梯费等，再加上客观现实条件，物业公司入驻时很少能满足高等级的物业服务标准，因此物业费相对较低，多数都在0.8元/平方米以下。”山西晚报记者走访物业市场了解到，目前处于太原物业收费第一梯队的小区均在3元/平方米以上，基本上属于近年新建的别墅、高端小区，例如中海天钻、保利天悦、龙城金茂府等；第二梯队为太原市中高端改善楼盘，例如万科中央公园、富力华庭、保利东郡等，物业费在2—3元/平方米；第三梯队为1—2元/平方米，多数刚需楼盘，或者是建成年代较早的小区，例如十二院城、龙城天悦、辰兴优山美郡等。业内人士介绍，即使是电梯房，老旧小区的物业费也多在1.2元/平方米左右，与市面上的多数新建商业小区有不小的差距。
　　此外，老旧小区还有一个特点是住户少。“按照每户80平方米、0.8元/平方米物业费用标准测算，一个100户的小区全年缴纳物业费用不到8万元，可能仅够支付基础保洁、保安等人员经费，物业企业难以维系物业服务成本。”多位资深物业业内人士介绍，虽然老旧小区物业费并不高，但很多居民都习惯了无偿享受单位后勤提供的基础物业服务，即使较低的物业费也收不齐，更别提涨价，很多物业公司因亏钱不愿意入驻老旧小区，已有的物业公司可能还存在管理能力不足、服务意识差的问题，居民诉求迟迟得不到解决，更不愿意交纳物业费，形成恶性循环。
　　近几年，深知行业困局，物业主管部门、物业行业协会及主流物业公司提议上调物业费的呼声渐高，但考虑到我省普通城镇居民的经济承受力，该提议未见实质落地。
　　C 业主自治　破解老旧小区物管难题
　　面对老旧小区“物业费低—服务差—拒缴费”的恶性循环，物业管理难又该如何破局？山西晚报记者对成功案例进行了实地探访。
　　位于省城小店区亚日街的太嘉小区于2005年开始交房，只有3栋低层和1栋高层，常住居民236户。2018年，原物业公司与小区居民长期积累矛盾爆发，匆忙撤离。当时，小区处于无人管理状态，小区24小时“大开门”，5个旧监控拍不清人脸和车牌，小区的绿化带内堆满了垃圾，不仅环境差，治安也不好，面对这样的情况，小区居民开始尝试“物业自治”。
　　“当年，经业主大会选举，10名业主代表组成临时业委会代行物业职责。”据太嘉小区物业管理委员会副主任、新太嘉物业服务公司经理周晓强介绍，成立初期，临时业委会没有资金，业主代表自己垫资，清理垃圾杂物、安装高清摄像头、修补破损地面、安装门禁和电动自行车充电桩等物业工作，之后，由临时业委会成员牵头成立了物业公司。2020年，根据职能划分，物业公司与小区业委会剥离，成立新太嘉物业服务公司；2022年，在街道党工委、社区党委的指导帮助下，临时业委会改组为小区物管会，同步成立党支部；当年10月，由小区居民中威望高、愿奉献的热心党员自发成立太嘉小区党支部，选任“两长四员”18人、党员中心户4户，建立起“街道党工委—社区党委—小区党支部—楼栋党小组—党员中心户”五级组织体系，小区治理成效持续改善，物业还有了可观收益。
　　山西晚报记者了解到，经过多年发展，太嘉小区的治理机制更加成熟和完善。目前，小区低层住宅物业费为0.65元/平方米，与2018年之前持平，高层住宅物业费为1元/平方米，比之前的1.2元/平方米还要便宜。周晓强介绍，太嘉小区由物管会成员担任物业公司经理，小区共有物业人员8人，其中4人为小区居民，分工负责、相互监督，资金支出全部实行“四议双确认双公开”制度，确保每一分钱都花得明明白白。目前，收取的物业费完全能满足小区物业的正常运营，小区之前还盘活小区车位、门面房等公共资源，拓宽公共收益渠道，每年结余的资金也用来改造小区基础设施，赢得了居民的信任与支持。
　　但山西晚报记者在走访中发现，这样优秀的老旧小区业主自治案例是个孤例，更多的老旧小区物管亟待化解当下入不敷出、有心无力、千头万绪的物管难题。
　　D 多方努力　破局老旧小区物业管理难
　　“有些业主认为物业就是看个门、扫扫地，还有些业主认为只要不收费用，怎么管理无所谓，其实这是一个错误的认识。”业内人士介绍，面对老旧小区物业管理难题，部分业主急需转变思想观念。“老旧小区移交社会化管理后，部分居民对采取缴纳物业费引入物业服务的方式较为抵触，认为物业的服务并不值这么多钱。”业内人士介绍，对于一个居民小区来说，水、煤、电、暖、消防、安防等配套缺一不可，物业管理和服务就是对保障小区正常运作的配套进行管理、养护、维修等专业技术工作。另外，物业公司要维护小区秩序，保障全体居民的生活品质及人身安全，同样投入了人力和财力。目前，部分物业服务企业存在缺乏专业性、服务不到位或存在收费不合理等问题，这就导致部分业主对物业服务企业提供的服务质量存在不满或不信任，导致其对物业费的支付产生抵触情绪。
　　“很多老旧小区物业管理难，很大程度上在于没有成立合规、负责的业主委员会。”业内人士表示，从一些成功的案例不难看出，小区物业管理需要统一的意见，这就要求有能力、有公信力的业主牵头，成立物管会或业主委员会，与物业公司共同管理小区。老旧小区住户少，在此时反而是一种优势，便于物管会或业主委员会统一居民意见，共同商议小区事务，提高居民参与度，用居民与物业“共治理”的方法，提高小区的管理效率和服务质量。今年5月，山西省住建厅发布《关于深入开展“强化社区党建联建提高物业服务管理水平”工作的通知》，明确提出进一步规范业主委员会（物业管理委员会）组建和履职。对符合成立业主委员会条件的住宅小区召开业主大会，成立业主委员会，对尚未成立业主委员会的住宅小区，由街道牵头组建物业管理委员会，代行业主委员会职责。与此同时，督促业主委员会（物业管理委员会）履行职责，通过召开业主大会，向业主通报工作情况、接受业主监督、收集业主意见建议，推动居民向业主委员会（物业管理委员会）反映合理诉求，通过业主委员会（物业管理委员会）督促物业服务企业按照合同约定提供服务，维护业主合法权益。
　　业内人士认为，老旧小区“物业费低—服务差—拒缴费”的恶性循环，很大一部分原因是存在资金问题，面对年久失修的小区环境，物业与居民都一筹莫展。眼下，太原市老旧小区改造正在不断推进，对于物业管理存在问题的老旧小区来说，不失为一个好时机。在改造了小区环境的同时，提高小区居民对物业服务价值的认识，在成立业委会或物管会后，通过依法、公开、协商的方式合理提高物业费。随后，无论是通过业主自治还是聘请新的物业公司，都要督促物业管理方提升服务水平，让居民生活更方便、更舒适。

山西晚报记者　柴旭晖