继存量首套房贷利率“降息”后，10月25日，“二套转首套”利率批量调整也拉开帷幕。据此前公告，各家银行调整节奏基本一致，“二套转首套”客户可从9月25日起主动通过线上或线下渠道提出申请，10月25日银行对审核通过的业务进行统一利率调整。业内人士认为，很多贷款人的住房原先被认定为“二套房”，执行二套房利率，现在按照新政被视为“首套房”，他们是本轮房地产金融政策调整优化的重要受益者。
　　目前，“二套转首套”利率调整还在进行中，对于符合条件的贷款人来说，调整后每月将节省多少钱？还没有调整利率的业主，应该如何申请“二套转首套”？如果原来是“二套房”，什么情况可以申请变为“首套房”？对此，山西晚报记者进行了调查了解。
　　A 正式下调 太原最低调整为4%
　　“真的降了！我的房贷利率从4.89%降到了4.2%，每个月的利息减少了300多。”10月25日一早，省城刘女士向山西晚报记者分享了她成功将二套房转为首套的喜悦。“9月25日向银行提交的申请，10月25日查看手机银行APP时，‘二套’的字样已经变成了‘首套’。”刘女士告诉山西晚报记者，自己身边有好多“非首套转首套”的朋友都在盼着10月25日这一天到来。
　　据此前公告，各家银行调整节奏基本一致，工商银行、中国银行、建设银行、农业银行等工作人员表示，对于执行LPR定价的浮动利率首套房贷款，不需要借款人进行主动申请，银行已于9月25日统一对满足条件的贷款进行利率批量调整；“二套转首套”客户可从9月25日起主动通过线上或线下渠道提出申请，10月25日银行对审核通过的业务进行统一利率调整。根据多家银行此前发布的存量首套个人住房贷款利率调整公告，利率调整规则将按存量房贷发放时间分为3个时间段(各家银行日期有所差异）：对于2019年10月7日（含）前发放的（当时尚未与LPR挂钩）以及2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的存量首套个人住房贷款，最低可调整至LPR不加点，按照当前LPR换算也就是4.2%，如贷款利率低于LPR则不调整；2022年5月14日之后发放的房贷，最低可调整至LPR-20BP。
　　值得注意的是，当许多人在为房贷利率下调而欣喜之际，也有部分用户称自己的房贷利率变化不大。在因城施策的背景下，各地区之间或同一地区不同时期所执行的房贷利率下限差异较大，而各家银行的公告中也明确，若原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR或LPR-20BP，则按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
　　以太原为例，根据中国人民银行山西省分行9月1日发布的《2019年以来山西省首套住房商业性个人住房贷款利率下限》，山西省首套住房商业性个人住房贷款利率下限在2022年5月18日降至LPR-20BP，因此2022年5月18日之后发放的房贷，利率最低可以调整至LPR-20BP，也就是4%。而2022年5月15日至2022年5月17日发放的房贷，由于当时山西省首套住房商业性个人住房贷款利率下限仍为LPR，高于全国利率下限水平LPR-20BP，因此在此期间发放的房贷，利率最低按发放时当地首套房贷利率政策下限执行，也就是可以调整为LPR，照当前LPR换算也就是4.2%。
　　B 利率不同 月供降幅也有多有少
　　对消费者来说，降低利率是一件好事，随着各家银行调整存量贷款利率后，许多购房者也在网上分享了自己还款减少的经历。但也有人发现，本次调整后，人们降低的利率并不相同，即使利率一样，还款额度的降幅也有多有少，为什么会出现这种情况呢？
　　山西晚报记者咨询了多家银行，工作人员表示，无需申请的首套房贷款客户，以及2023年9月25日至10月25日申请成功的“二套转首套”客户，已经完成了利率的统一批量调整。“从已经成功降低利率的客户来看，大都调整为4.3%或4.2%。”一名银行工作人员表示，利率不同与贷款利率重定价日有关。有人的房贷利率重定价日是每年的1月1日，即每年1月1日调整一次，这类人群目前仍要执行2022年12月的LPR，也就是4.3%；而另一些人房贷利率的重定价日是在每年的贷款日调整，比如10月发放的贷款，以后每年10月调整一次，调整时利率变成最新的LPR水平，也就是4.2%。
　　此外，关于究竟能省多少钱的问题，业内人士表示，每位购房者的贷款情况不同，具体降低多少需要银行方面给出专业计算。“还款金额的变化受多种因素影响，如贷款额度、还款期限、房贷利率等。如果贷款额度比较高、还款期限比较长，那么房贷利率下降后，每月的还款金额可能只会减少几百元。”从事房地产销售多年的王先生表示，房贷分为等额本金和等额本息两种情况。等额本金每月还款本金固定，每个月利息根据上个月剩余本金来计算，这种贷款方式每月还款金额是逐月减少的，计算时与“已归还本金累计额”有关，已归还的本金越多，利率下调带来的影响越小；如果是本额等息，每月还款金额是固定的，只不过每月还款中本金和利息占比不断变化。
　　“相比而言，等额本金究竟能省多少钱更复杂一点，因为大家已归还的本金额度都不相同，且在逐月变化，而等额本息每月能省多少钱比较好计算。”在王先生的指导下，山西晚报记者通过第三方提供的房贷计算器，以等额本息的方式进行了房贷计算：假设贷款100万元，期限30年，利率为4.9%，每月还款5307.27元；如果利率降低为4.2%，每月还款金额为4890.17元，每月减少417.1元；如果此时还款期限还有20年，那么可以节省10万元以上。王先生表示，无论是那种贷款方式，利率调整后还款额都会减少，有效减轻了贷款人的还款压力。
　　C 对号入座 这些“二套”可转“首套”
　　需要特别强调的是，本次“二套转首套”利率调整，需要贷款人自行向银行申请，多家银行此前发布的公告中也明确了这点。以工商银行为例，其公告中称，“原贷款发放时执行二套房贷利率标准，当前按本公告所述已符合所在城市首套房贷利率标准的存量房贷，即“二套转首套”的存量房贷，需由客户向该行主动申请利率调整，经我行审核符合条件后按上述调整规则调整贷款利率。”那么。哪些情况的二套房符合申请条件呢？山西晚报记者咨询了业内相关人士。
　　“最常见的就是名下原来多套住房，原来购房是按照二套办理贷款，后期通过交易等方式该房屋成为家庭名下唯一住房，且除了该房屋贷款外家庭名下没有未结清的贷款。”多家银行工作人员均表示，只要能证明该二套房是名下唯一住房，就可以申请“二套转首套”。
　　此外，业内人士表示，本次“二套转首套”政策因城施策，很多城市由于刚刚宣布了“认房不认贷”新政，此前的二套房重新归为首套，这部分贷款人是本轮房地产金融政策调整优化的重要受益者。太原虽然没有在近期出台过类似明确执行“认房不认贷”的新政，但早在2022年5月23日，“太原三十六条”楼市新政中就提出“鼓励银行业金融机构住房按揭贷款首付比例按照20%执行，降低贷款利率。”同时，“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买新建商品房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”从政策层面上，太原市执行“认房不认贷”政策已有一年有余，业内人士提醒，关于这部分人在太原能否顺利完成“二套转首套”，还需要咨询银行。
　　值得注意的是，除了“二套转首套”外，当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷也可以调整，同样需要贷款人主动申请。四大行公告表示，针对这种情况，会先按照相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按调整规则调整贷款利率。还有一部分贷款人的利率是低于4.2%，这部分群体普遍是过去贷款的时候拿到过折扣，已经执行了最低利率，所以不参与此次调整。
　　D 主动咨询 省钱机会别错过
　　目前，“二套转首套”利率批量调整已经执行了多日，还没有调整的客户应该如何申请？山西晚报记者电话咨询了多家银行，综合来看，各家银行均提供线上、线下两种申请方式。
　　线上申请时，贷款人可通过登录相应银行的手机银行APP找到相关功能模块。以工商银行为例，其APP首页醒目位置设有“利率调整（房贷）”功能，点击进入后按照相应提示提交相关证明材料，线上申请即可。APP中还会显示“调整信息确认”，包含调整前利率、调整后利率、重新定价日等信息。如果是线下申请，则需要携带身份证件、首套房证明材料等至营业网点办理。“一般情况下，以家庭为单位，需要夫妻双方的身份证、结婚证、首套房证明等。”一名交通银行的工作人员说到。
　　山西晚报记者了解到，首套房证明材料指的是有关部门提供的住房套数查询结果。以太原为例，贷款人可以线上打印个人房产证明，通过“太原房产管理局”微信公众号，即可生成电子版打印。具体操作是：在“太原市房产管理局”微信公众号中点击“房产在线”，随后选择“个人房产状况查询”并注册，在输入姓名、电话、身份证号、密码等信息后，通过人脸识别认证即可注册成功。注册成功后，太原市民即可进行个人房产状况查询，查询结果保存至手机，可以直接在各银行的手机APP中提交，也可打印出来前往线下营业网点办理。
　　需要贷款人注意的是，如果选择线下办理，贷款人需要在原贷款营业网点办理相关的业务。采访中，多家银行的工作人员会优先询问房屋具体位置，办理贷款业务的具体营业点等信息。“不同的项目，当时办理贷款时由不同的支行负责，具体办理可以咨询当时的客户经理，他们应该都留有相应的数据。”一名银行工作人员说到。
　　此外，关于申请后多久能办理成功，多家银行工作人员均表示，首批调整在10月25日已经完成，针对后续申请的客户，银行方面将尽快审核，在下一个还款日来临之前完成调整。银行方面在贷款人申请后，也会及时跟客户都通，通过短信、电话等方式告知客户办理情况。目前，“二套转首套”申请暂未明确规定截止时间。
　　业内人士表示，由于需要贷款人主动申请才能办理，对于不确定自己是否符合申请条件的贷款人，建议咨询贷款银行，以免错过省钱的大好机会。

山西晚报记者 柴旭晖