近期，各地频传“二手房抛售”的新闻。上海易居研究院发布数据，其监测的全国13个重点城市，二手房挂牌量在6月初攀上199万套，相比年初的159万套上涨了25%。从绝对数量看，排名靠前的重庆、成都和上海的二手房挂牌量分别在22万套、20万套和18万套，对比年初挂牌规模，今年6月份上海、武汉和西安的增速最大，分别为82%、72%和40%。
　　无论是买家还是卖家，普通百姓手中的主要资产全部压在了房子上，二手房市场的起伏一直是公众关注的焦点。山西晚报记者走访省城市场发现，今年的二手房同样出现挂牌量持续增高，价低难成交的状态。相比而言，高品质、改善型房子更受欢迎。
　　A 成交放缓 二手房挂牌量增多
　　“这个周末，看房的人并不多。店里有些同事最近一次带客看房的记录都没有。”近日，山西晚报记者在太原市并州路的某房屋中介门店探访，一位工作人员谈及最近市场状况时发出了上述感慨。
　　“这几个月来看房的客户都不是很多，相比2、3月的火热，客户量、成交量在4月之后都有下滑，但整体还是比较稳定的，没有出现太大的波动。”与上述房屋中介门店相隔不远的另一家中介门店的工作人员反馈道，“我们靠近太原市青年路小学学区范围，有学区房支撑交易，其他区域的门店可能要更冷清一点。”
　　对于省城二手房成交放缓的原因，多位中介人士认为，今年二手房成交走势先扬后抑，是多重原因叠加所致。2022年年，省城二手房市场流通不畅，有效营业时间不足，积累了不少供应房源。今年年初，刚需、改善型客户开始看房选房，加上今年以来很多利好政策的实施，很多人的购房需求在2、3月份集中释放，随后进入平淡期。安居客N+品质管理中心负责人王宇表示：“从今年2月份起，太原二手房成交量开始上升，3月可以说达到了一个‘小阳春’。与往年同期相比，二手房成交量明显上涨，价格对比去年年底可以说是‘稳中微涨’。但4月之后，这部分积攒的客源消耗殆尽，二手房成交量出现快速下滑，随后逐渐趋于平稳，最近几个月，成交量和价格仍在下跌，成交整体走势连续多月保持稳定。”
　　太原某房地产经纪公司根据市场行业签单统计的数据，今年4月以来，太原二手房成交均价缓步下跌。4月份，太原二手房均价为10801元/平方米，5月下跌为10459元/平方米，6月下跌为10387元/平方米，刚刚过去的7月再次下跌，成交均价已跌至10256元/平方米。
　　山西晚报记者了解到，相比成交量与成交价的“稳中微降”，太原的二手房挂牌量却在一直上升，目前总量维持在3万套以上。据链家房源数据显示，截至8月15日，太原六城区二手房挂牌量已经达到33158套，相比6月初的32000套左右有了明显增长。“太原二手房市场的挂牌量在最近几个月一直缓步上升，但并没有出现‘抛售潮’，这是因为导致挂牌量增多的原因主要是成交量下滑引起的挂牌周期变长，房源在这段时间不断积累。”王宇说道。
　　B 消费群体变化 唯地段论或不再延续
　　尽管太原的二手房市场目前相对稳定，但二手房价格下降却是不争的事实。业内人士认为，造成这一情况的原因与楼市整体下行有关，二手房无法独善其身。同时，与一线城市的二手房市场相比，太原二手房市场的产品、服务、成交环境仍有诸多升级、发展空间。
　　“相比前几年，市场的主流消费群体正在从80后向90后、甚至00后过渡，他们更追求居住的品质，新房往往是他们的首选。”多家房产中介公司的销售人员表示，此前二手房最明显的一大优势就是地段，“老房子往往位于城市中心或成熟社区，拥有便利的交通和成熟的城市配套。但随着消费群体的年轻化，这一优势的影响在逐渐减弱，二手房交易唯地段论的情况在减弱。”业内人士表示，省城旧改、城改有巨大空间，中心城区供应的二手房往往房龄大、质量差，电线外露、管道老化、户型不佳、停车不便、物业服务有待提升等问题普遍存在，即使旧房改造之后，一个片区的城市规划、基建条件却是硬伤无法改变。“相比而言，名企大盘的房子交房时，居住环境较为冷清，但随着入住率提高，小区及周边人气高涨，小区内外的功能更加完善、现代，吸引了90后、00后入手，而这部分人恰恰是是楼市购买力的中坚力量。”某房产中介说道。
　　“近来二手房市场成交缓慢下行，其实跟新房销量不佳也有一定的关系。”王宇表示，一方面，部分开放商开始采取“以价换量”的手段刺激消费，新房价格下跌对二手房市场带来了一定的冲击；另一方面，部分开发商暴雷导致消费者观望的情绪越发浓重，二手房价格走跌，也让置业者信心不足。
　　此外，虽然房子降价，但是房东并不想亏本卖房。“目前，很多业主售卖二手房都是亏钱的，惜售观望的情绪比较重。业主卖房心里有一本账，比如买房的贷款利息、装修成本、空置成本等，卖房客户会把这些费用算在卖价里，亏钱显然不能接受。”王宇表示，业主售卖二手房期望值很高，但如果挂牌价过高往往无人问津，后续通过中介分析、市场客户的反馈，周边小区价格的比较等，业主会逐渐让价。今年类似情况较多，这也是导致二手房挂盘周期变长，引起挂牌量不断积累上升的一大原因。
　　C 产品两极分化 改善型二手房火爆
　　房子的本质属性是居住，当百姓的基本居住需求得到满足后，更高层面的需求被激发。购房者对居住品质、生活配套、商业配套等越来越关注，这从二手房的热门户型可见一斑。
　　“现如今，二手房产品两极分化特别明显，消费者越来越关注居住品质，楼市热点区域的改善型品质二手房在市场上比较活跃。”据贝壳找房数据显示，太原市小店区星河湾4号园一套建筑面积为184.32平方米的房源挂牌20天成交，单价为19640元/平方米；迎泽区昆仑御一套建筑面积为148平米的房源挂牌31天成交，单价为16960元/平方米；小店区恒大华府，一套建筑面积为188平方米的房源更是挂牌1天就成交，单价为18750元/平方米……不难发现，这些成交价坚挺且成交周期短的房子，均为楼市热门区域名企大盘开发的知名小区改善型房子。
　　同时，学区房依然备受追捧。宝佳丽景一套建筑面积为58.16平方米的房源挂牌仅1天就成交，单价为20633元/平方米；新视界一套建筑面积为50.55平方米的房源挂牌仅8天就成交，16123元/平方米；九一小学宿舍一套建筑棉结为67.97平方米的房源成交周期为3天，单价高达33839元/平方米……
　　“地段、学区、品质，至少占到一项才能在二手房市场有不错的表现。”王宇表示，现在消费市场的主力消费人群是90后，住宅品质成了这部分人群的关注重点。“除了拥有双学区学位的少数知名小学周边外，学区房虽然仍是二手房市场成交的主力，但从人们追捧的热度来看，这两年也有所降温。”王宇表示，还有一类二手房较受欢迎，就是价格较低的房子，这类房子供应极少，前提是房东急售大幅让利。除了上述三种情况，多数二手房成交确实比较困难。尤其地处城市边缘地带，且房龄较长，房价已跌到2019年的水平。
　　D 优质房源少 对新房成交影响不大
　　面对二手房挂牌量的不断增加，市场又会受到哪些影响？采访中，多名房地产中介表示，二手房成交不旺、挂盘量增多，最直观的影响就是给消费者带来更多的选择空间和议价空间。
　　多名房产中介经纪人在接受采访时表示，目前，网上挂牌半年以上还未成交的房源很多，如果急于出手，房东通常会给房产中介一定的议价空间。市民刘先生告诉山西晚报记者，他在年初曾挂牌出售学府街某小区一套110平方米的三居房，最初的挂牌总价为120万元，经过几轮议价，最终在6月底以103万元成交。据他介绍，这套房子所在小区的二手房价格在近几个月一直下跌，每平方米普遍下降了500元至1000元。
　　谈到二手房对新房市场的影响时，多数业内人士表示目前影响不大。“太原二手房对新房的影响可以说是微乎其微，这仍与消费者对住房品质提升需求有关。”王宇表示，由名企开发的知名小区二手房在市场上比较活跃，而此类小区交房时间不长，房源供应较少。
　　山西晚报记者了解到，这类二手房房龄通常在5—8年，相比于新建楼盘，这类二手房周边经过几年的发展，各种配套成熟。此外，这类房子房龄新，小区及建筑设计贴合市场需求，建材及建造技术先进，物业服务及小区综合品质好。“由名企开发的大楼盘，从交房那天起就是二手房市场关注度高的产品，一旦价格合适，这类二手房成交很快。小区内业主自家升级换代、家人购房，从地缘亲情上也比较倾向于在同一小区购买二手房。相比新房，这类二手房最大的优势是‘所见即所得’，居住口碑有迹可循。”正因如此，名企大盘的二手房不但价格坚挺、成交活跃、供需两旺，变现相比老城区的房子更容易。
　　E 买房看需求 产权复杂的房子要慎选
　　优质二手房供不应求，但消费者在选购二手房时要根据自身需求来决定。在省城二手房市场，学区房、改善房两大类热销房源的特点有明显差异。以学区房为例，山西晚报记者查询各平台了解到，成交快、单价高的学区房往往是小户型，大户型的学区房单价低且挂牌时间较长，成交困难；名企大盘开发的小区，其热门二手房却是面积中等及大户型卖得更好。“教育和改善，这两个购房需求往往很难并行。既满足居住舒适，还能解决子女教育的二手房一房难求，总价高不可攀。同时，私立学校的兴起，一方面让二手市场的学区房降了温，同时也让购房业主更加关注二手房的品质、居住舒适应，这是改善性房源热销的主要原因。”业内人士说道。
　　如何选择改善型品质二手房？多家房产中介置业经理认为：消费者在选择二手房时，一定要注意房屋是否取得了产权证。省城二手房市场中仍有许多已经交房，但未办产权证的房子，不要轻信卖家所说的“办理房产证时直接修改名字”等言论，消费者参与这种房屋的买卖会承担很高风险。此外，由于房龄较新，要注意房产登记日期“满二”还是“满五”，两种情况所承担的税费有明显差别。
　　最后，在挑选二手房时，最好选择有资质的大型房屋中介公司，这是作为保证交易安全的前提。房地产中介机构的资质可以通过房产管理职能部门的官方网站、微信公众号进行查询。要注意核实房主信息实，仔细查看房主的身份信息，如房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证，以及房屋产权状态是否明晰。如果卖家是夫妻双人或者多人，买方一定要征求所有卖家的同意，要和每个房主写一份购房约定书。若是购买的房子还处于出租的状态，租房人的租赁期限尚未到期，会导致购房人买了房后不能及时入住。
山西晚报记者 柴旭晖