近日，最高人民检察院发布消息，近年来，房屋租赁纠纷案件数量和涉案标的额呈上升趋势。检察机关依法加大监督力度，2023年共办理房屋租赁类监督案件1000余件，房屋租赁市场纠纷所反映的普遍性问题特别值得房东、房客们关注。
　　眼下正值租房旺季，房东不想房子长时间空置，租客急于找到住处，在此过程中，双方容易被诸如“高价求租”“免费中介”等诱人的条件吸引，殊不知这样极易被“套路”。为此，山西晚报记者咨询了中介、律师等专业人士，通过一些实际案例，提醒广大房东、租客如何避坑躲雷——
　　A 房屋长租托管高效便捷但暗藏风险
　　现如今，80后成为房东主力，相比短期出租挣高价，很多房东更看中房屋较长的出租周期以及省心高效的出租方式。在存量房时代，不少业主因为工作忙、异地生活、时间紧迫等原因，无法对空置毛坯房装修亲力亲为、打理房屋出租等繁琐事宜，房屋长租托管业务由此应运而生。业内人士介绍，这种方式房东与租客不见面、互不打扰，租房过程全权交给中介机构，虽然看似双方都省心省力，但其实存在一定风险。
　　所谓房屋托管，是指由中介公司帮助房东装修房子并招租，每年定期支付房主一定租金，承租期约为5年，其间无论房子是否空置，公司都会定期给房东或业主付租金，而空置期损失都由中介公司承担。“省城近年陆续交房的一些新楼盘，未办理装修手续的业主，在收房一两个月之后就能接到各式各样的长租托管公司的业务电话。另外，市民手中空置、不具备出租条件的老房子也是长租托管公司的目标业务。这类长租托管房产经纪公司以较低的价格租下毛坯房、老旧房，进行简单装修后，就可让毛坯房租价上涨。”一位中介公司的工作人员介绍，房东自己装修后出租，收益比长租托管公司高，但房东自己得出装修费且耗时费力，这是长租托管业务兴起的主要原因。而省城传统中介公司，租房一般是从租客手中收取佣金，与长租托管公司的运营方式有明显不同。
　　租房托管不仅解决了空置房的维护和管理问题，充分利用了空置房产，统一的管理、目标客群的锁定也能帮助租客租到更满意的房子。业内人士表示，这当中最大的风险是，托管公司的运营整合能力是否在线，托管公司低价收到大量空置房，却没能力出租出去，房东有可能在托管后期拿不到房租。山西晚报记者随机咨询了几家比较著名的中介公司，多数公司表示有长租托管业务，与房东签订的租赁合同租期一般为3—5年。有的中介公司表示，如果是毛坯房，签约时间在6年以上，并且会锁定租金不变。“房子长时间托管给中介，对于房东来说，如果出租后有了自住需求会受到一定影响，而房租有升值空间的房子，租金水平会锁定，但租金上涨后，收益会有损失。”业内人士称，租房托管不当引起的各类纠纷数不胜数，比较恶劣的情况有房屋被改造成群租房、租客使用不当造成严重的装修及房屋损坏、中介公司违约未付租等情况。
　　不久前，省城某中介公司就被太原市房管行政部门爆出违约情况，在本该支付房东一季度租金时一拖再拖，房东找上门时中介公司早已人去楼空，于是很多房东强行收回房屋，致使大量租客白白交了租金，房东和房客都受了损失。
　　B 高收低租“二房东”跑路坑害双方
　　眼下正值房屋租赁的旺季，房主想多收点租金，租户也想便宜些租到房子，某些不法分子抓住了出租及承租双方的心理，打起了歪主意，让租客和房东都掉入了他们设计的陷阱。
　　不久前，省城长治路某小区一名租房户拨打报警电话称，自己遭受到了诈骗，现在不仅房租没有了，甚至中介公司还要强制驱离自己。原来，这名租客是通过小区公告栏上的招租信息联系到所谓的“房东”，在没有核实对方相关信息的情况下，仅凭着对方有房门钥匙等条件，就与对方签订了租房合同并缴纳了一年的房租。租期未到，“房东”却失联了，不常与房东联系的租客并没在意，直到托管的中介公司找上门来收房，他才发现自己被“二房东”骗了。
　　“和报警人签订租房合同的也是一名租客。”小店区王村派出所民警王强强介绍，这套房子原是房主委托给一家中介公司代为出租，由于迟迟收不到房租，中介公司上门收房租时才发现房屋已经被前一名租客转租出去了。经过对此事的进一步调查了解，民警发现这名失联的“房东”混迹在多个中介群中，一旦有最新的房源信息，便以自己的名义通过各种渠道发布招租信息，例如朋友圈、小区公告栏、某些网站等，一旦有租客联络，自己便以租房子为由从中介或房东处取得钥匙带人看房。看房过程中，他会假装获得房东委托或与房东现场联系，甚至直接假冒房东，如果租客看中了房子，他便先与房东或中介签订短期租赁合同，再与租客签订长期租赁合同。比如某套房屋月租金1500元，他会与房东以月付的方式签订1—3个月的短期租赁合同，再以更为便宜的价格与新租客签订长期租赁合同，且要求新租客年付租金，从差价中获利，原房东发现收不到租金来收房时，他早已失联，房东和新租客才发现自己上当受骗。山西晚报记者了解到，根据统计，这名失联的“房东”以上述方式骗取了十余名租客的房租，涉及金额十多万元，目前案件正在进一步调查当中。
　　在租房市场，这样的案例并不少见。“‘二房东’失联，是租房中最常见的一类纠纷。”山西艾伦律师事务所张成律师表示，这类纠纷中，最明显的一个特征就是租客冒充房东，以低于市场的价格出租房屋，且要求租客长租并一次性结清一年房租。出现问题之后，真正的房东会收回房子，租客的租金却没了着落。“房东与租客都是受害者，一般而言房东的损失较小，可能会少收一两个月的租金，但租客损失的是整整一年的租金。”据了解，这类纠纷无论是警方调查还是民事诉讼，在很多人看来时间太长，一些租客觉得自己还要报案、调查、起诉，而最终追回的金额不值得再次付出时间成本和经济成本，很多租客在咨询过一次律师后就没了音讯，事情最终不了了之。
C 全程参与 出租、承租都莫贪便宜
　　业内人士在接受采访时表示，上述纠纷是房屋托管最易发生的问题。想避免这些问题，房东、租客租房时尽量做到全程参与，双方一定要取得联系。此外，法律界人士建议，双方应从合同条款细节制定上，有效维护自身权利。
　　作为房东，在和中介公司签署托管合同前，应该仔细考虑可能出现的风险，中介公司承诺的解决方案应该明确写在合同中，包括违约责任及赔偿具体办法。一般情况下，违约金的额度大体相当于1至2个月的租金，如果违约方在合同规定的违约条款之外给守约方造成其他损失，还要根据损失情况承担其他赔偿责任。此外，房东托管房子要选择有资质、有实力的品牌中介公司，通过其备案的专业中介人员办理相关托管业务。
　　作为房客，要通过正规的网站交易平台、租房APP或中介公司寻找合适的房源，找到房源后要实地考察一下房子的实际情况，切勿贪图便宜。无论是通过中介还是直接找房东签约，需要房东出示相关证明、核实房东身份，并要确认房屋所有权、转租权等情况。签订租赁合同时，需要确认水、电、气、物业费是否存在欠缴情况，还需要确认房屋内的家具、家电的数量、新旧程度等情况，这些确认情况可以明示在合同中。张成律师提醒，租客在签订房屋租赁合同时，特别注意其中的租金支付期限和付款方式。如是面对房东个人，尽可能在合同中约定按月或最长不超过按季支付租金，不要一次性预付较大数额的租金，警惕一次性预付3个月以上的租金给予租金打折的诱惑。如签约对象为有资质的中介公司，房客付一年租金时，需要查看账户名是否为公司对公账户，不要转账给经纪人个人。如果产生纠纷，应注意留存好证据，便于维护好自己的权益。
　　多位房产资深经纪人士表示，低租金或租金打折是骗子中介公司最爱使用的手段。房客在租房之前，要了解并比较周边或同地段类似房屋的市场租金水平，天上不会掉馅饼，对明显低于市场租金出租的房屋信息和房屋出租行为不要轻信，以防落入圈套而上当受骗。相反，骗子骗取房东或中介公司长租房子时会用高租价作诱饵，房东同样需要了解房子的租金水平，对于明显高于市场行情的求租价得提高警惕，以避免未来既收不到租金又收不回房屋。

山西晚报记者 柴旭晖