上周，国内两地先后官宣“取消公摊面积”。12月17日，河北省张家口市发文明确，逐步推进“取消公摊”。此前的12月12日，湖南省衡阳市亦发文明确，自2025年1月1日起，商品房销售实行套内建筑面积计价。在此之前，包括广州、杭州、长沙和厦门等地，虽然未明确取消公摊，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式提高实际得房率。
　　一时间，取消公摊迅速成为公众热议焦点，众多购房者尤为关心是否会对购房成本产生影响。那么，套内面积计价与建筑面积计价有什么不同？建筑面积计价存在着哪些问题与误解？公摊能被取消吗？套内面积计价会给购房者带来哪些利好？山西晚报记者进行了调查了解。
　　A　多地发布新政策　“取消公摊”再次引起热议
　　12月12日，湖南省衡阳市住房和城乡建设局等部门联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。紧接着，12月17日，河北省张家口市住房和城乡建设局等四部门联合发布《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，提出鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。
　　不只是张家口市、衡阳市，此前就已有多地提出“取消公摊”。今年4月30日，广东省肇庆市多部门联合印发了《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》，提出从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。9月5日，据微信公众号“湘潭在线”消息，湖南省湘潭市人民政府办公室发布关于《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》的通知。其中提出，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。更早之前，合肥于去年7月召开全市房地产工作专题会议，也提出“为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。”而包括广州、杭州、长沙和厦门等地在内的城市虽未明确取消公摊，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式提高实际得房率。
　　公摊面积是“分摊的公用建筑面积”的简称，公摊面积与套内建筑面积之和，构成了一套商品房的建筑面积，目前我国商品房销售基本以建筑面积作为计价依据。实际生活中，有关商品房公摊面积的争议多年来从未间断：山西临汾一业主发视频吐槽，自己购买116平方米的商品房，公摊达37平方米，电梯走廊比家里宽，能在走廊做的事情绝不在家做；河北衡水的郑女士购买了一套近74平方米的房子，交房后发现套内面积约为40平方米，房屋公摊面积达46%；西安一女子收房时发现房屋建筑面积共69.75平方米，其中套内建筑面积32.71平方米，公摊建筑面积37.04平方米，公摊占比甚至超过了50%……因此，“取消公摊面积”一直以来都是备受热议的话题。
　　B 政策解读有误 取消公摊≠公摊面积不计价
　　一周之内，两地先后官宣让“取消公摊”再次热议，相较于此前部分城市提出的“可实行”“探索”的建议性通知，衡阳市此次明确了“套内建筑面积计价”即将实行。业内人士认为，从公布的文件来看，网上的诸多解释存在夸大和误读，一直以来人们热议的“取消公摊”其实是按照套内面积计价，并不意味着公摊面积没有了。
　　根据衡阳市发布的通知，在衡阳市行政区域内，房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房按套内建筑面积进行明码标价，并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，标价内容与套内建筑面积单价保持一致。“按照套内面积计价其实很早之前就已经存在，但在实际中应用的较少。”业内人士介绍，事实上，2001年施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
　　此外，我国个别城市已经按照套内建筑面积计价执行多年，早在2002年，重庆市人大常委会通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》，其中第十三条明确，商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。但山西晚报记者通过查询多个房屋中介平台发现，重庆市无论是新房还是二手房，显著位置标注的面积和价格依然是按照建筑面积计算。
　　“按套内建筑面积计价销售，公摊成本会计入套内建筑面积价格中去，这只是两种不同的计价方式，理论上总购房成本不会发生变化。”业内人士介绍，以一套建筑面积100平方米、套内面积80平方米、单价10000元/平方米的房屋为例，按原来建筑面积计价，总价为100万元；若按套内面积计价，有可能单价就要变为12500元/平方米，总价依然是100万元，这只是理论上的简单换算，实际情况可能更为复杂。在实际操作中，这样的例子也有。2003年，北京开始执行的《北京市城市房地产转让管理办法》中明确，预售商品住宅实行以套内建筑面积计价，在北京住建委公示的住宅价格信息以及新版《北京市商品房预售合同》里，均标明建筑面积、套内面积以及对应的价格。以北京住建委公示的某楼盘房源为例，一套建筑面积122.03平方米的房源，按建筑面积拟售单价55592元/平方米；套内面积96.15平方米，按套内面积拟售单价70555.30元/平方米，两者总价均为6783892元。
　　C 面积计算复杂 新方法让购房人“所见即所得”
　　既然总价一样，为何“取消公摊”会引起强烈关注？对于购房者来说，按套内建筑面积计价又会有哪些利好呢？
　　“公摊面积之所以广遭诟病，很大程度是源于多数人不理解公摊面积存在的合理性和必要性。”业内人士表示，公摊面积不透明是老百姓们呼吁取消公摊的重要原因之一，因为过去很多地方开发商缺少监管，期房销售样板间和交付实情的不一致，导致购房者误以为是因为公摊所致。“公摊面积的规划、测绘和计算是一个复杂、专业的过程，多数人并不了解。”业内人士介绍，确实有少数公摊比较高的特例，但很多都是因为规划政策约束导致，比如多数公寓公摊面积相对占比较大，这是因为公寓的人口密度大，每一层住户多，从日常出行和安全的角度来看，楼道就需要更宽、电梯配置数量更多，甚至安全通道需要更加宽敞，公摊面积比例自然大。“户型不同、楼层高度不同、建筑结构不同等，即使是同个小区，不同户型分摊的公摊面积是不一样的，这源于建筑结构差异，除非整个小区的楼栋都一样、户型也全都一样，不然公摊面积肯定不同。”省城资深地产业内人士关先生称，被业主疯狂吐槽公摊大的房子，多是公摊部分划分不明或某些项目公摊面积占比过高的情况。
　　如果按照套内建筑面积计价，最明显的影响是让购房人更直观地了解自己购买的房屋每平方米究竟是多少钱？“只有专业人士才能了解公摊的大小，为了让老百姓产生‘所见即所得’的感觉，按套内面积计价在一定程度减少了房屋销售过程中的信息不对称，增强市场透明度，打消购房者对于公摊大小的疑虑，帮助购房者更好地进行购房决策。”业内人士提醒，房产面积计算是一个复杂的过程，就拿此次引起热议的套内建筑面积计价来说，它与很多老百姓认知中的“使用面积”也有差异，包含由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成，在计算时需按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算，套内墙体面积在计算时又要分情况，商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，而非共用墙则需要将墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积，一般人很难搞明白其中的差异，需要有资质的专业机构进行测量。
　　D 全面取消不现实 公摊面积透明才是关键
　　房地产经过多年的发展，公摊面积的计算、测量已经具备完善的法律依据。虽然社会上有关“取消公摊面积”的呼声不断，但多位接受山西晚报记者采访的业内专家认为，公摊面积是每户业主必须使用的建筑面积，目前尚看不到“取消公摊”政策全面落地的趋势，即使是实行套内建筑面积计价，大范围执行也需要时间。
　　“‘取消公摊’这种说法就过于片面，每户房屋无法孤零零存在，公摊关系到一栋楼配套设施的品质高低。”业内人士介绍，现代化的住宅，离不开公共区域，楼梯、大厅、电梯、消防设备、供暖设备等。公摊存在，这些基础设施才能建设使用，而公摊面积的大小决定了设备的完善程度，与居住的舒适度是息息相关的，一般情况下，在合理、合规的范围之内，公摊面积与居住的舒适度成正比关系。比如一梯两户比一层四户公摊高，但电梯使用更加便捷；入户门前走廊更宽，相邻两户入户门肯定不会打架；更宽的楼梯间，一旦发生紧急情况也更容易撤离……业内人士建议，不要为了追求小公摊而牺牲居住的舒适性。
　　在实行套内建筑面积计价方面，如果一旦全面实施，必然对二手房市场产生影响。一方面，市场的二手房源当年均是按照建筑面积计价，改变计价方式之后，房东是否会涨价？涨价多少才能让买卖双方都满意，并维持二手房市场的正常运转？即使套内建筑面积计价仅限新房，这对于二手房市场将是不小的冲击，因为同样区域内的二手房得房率只有80%，新房却按照套内建筑面积计价，特别是交房不久的准新房，二者原本的单价可能差距不大，但改善浪潮下新房本就更具优势，这部分二手房或者开发商手中库存房源有可能要大幅降价。
　　此外，房屋使用建筑面积计价已经有相当长的历史，除了房价之外，还有税费、物业费等，目前也普遍以建筑面积计价，未来若是实行“套内建筑面积计价”，不动产权证上按套内面积标注房屋面积，那么税费、物业费是否也应该跟进？业内人士认为，这就会出现一些新问题，比如物业费是不是会涨价，税费的征收会不会有新的变化等。“建筑面积自企业拿地开始就已经存在，几乎涵盖了开工、预售、验收、交付、后期管理等房屋的全生命周期，大面积推广‘套内建筑面积计价’需要各个阶段都有相应的配套政策。”业内人士表示，消费者不要盲目追捧“取消公摊”，应该理解“公摊”、了解“公摊”，在合理、合规的范围之内接受“公摊”，当前市场，增加公摊面积的透明度才是解决争论的关键所在。

山西晚报记者　柴旭晖