省城大平层产品涌向市场
省城大平层产品涌向市场
深处行业变革及产品升级的太原楼市,一个引人瞩目的现象正在显现:大平层、高端化的产品已成市场主流。今年,省城大平层新产品持续不断入市,项目面积段全部在140平方米以下的刚需及刚改类新楼盘越来越少见。同时,新公示的一批待建新建产品,户型面积、单价总价仍在集体大跃级。
别墅供地日益稀缺,作为对标别墅类高端住宅的平替产品,大平层的出现既符合国家住宅用地开发的相关标准,又能满足高端购房者的需求。在省城楼市销售总面积未见大幅反弹的当下,大平层在供应端已是一家独大。
房企热衷开发大平层的背后还有哪些原因?这一类产品的未来发展趋势如何?山西晚报·山河+记者对此进行深入采访报道。
新项目规划亮相 省城大平层项目不断入市
太原楼市地图上,数个楼市热点板块正经历着产品重构。
今年4月,太原小店区王村寇庄城改项目公示重大调整方案。太原市规划和自然资源局公示的《寇庄村城中村改造用地规划修改方案(草案)》显示,该项目由太原远大置业开发,6栋超高住宅楼调整为5栋,其中1栋为高度超200米的区域内地标建筑,更为引人瞩目的是,项目的总户数从2249户锐减至802户,住宅户型面积全面跃升,从原方案的50-132平方米刚需定位,增至210-425平方米的豪宅区间,最大户型面积达425平方米,单户的面积较原方案提升超过200%。对于规划大调整的原因,方案显示原方案园区拥挤,定位刚需、刚改;规划调整后的园区舒展、日照优化,定位豪宅、终改。
寇庄村城改调整方案公示后不久,太原市行政审批服务管理局发布了《关于小店区杨家堡村南片区城中村连片改造项目(地块二)建设工程规划许可证的公告》。从公告中的经济技术指标来看,项目总建筑面积461307.97平方米,其中住宅323966.87平方米,住宅总户数仅为2278户,照此推算户均面积达到140平方米左右,这意味着项目中超大面积段产品占据相当高的比例,成为项目的主力供应产品。
上述项目的共性特征异常鲜明,户型面积段更大,主力产品在140平方米以上。业内人士表示,当下省城楼市高端化仍在持续,而大平层产品,正是产品向上的核心载体。除了上述城改项目之外,在太原市房产管理局近期公布的“预售播报”中,四个取得预售证的项目中有两个为顺销老项目新产品,户均面积超过180平方米,万达龙樾府太原万达广场C区9号楼,可销售住宅面积21966.06平方米,拟售122套;建投·滨河首府南地块开发项目9号楼,可销售住宅面积6155.5平方米,拟售32套。一位资深地产从业者指出,“省城在售的热门项目不约而同地选择了大平层产品策略,大平层已是楼市的风向标产品。”他进一步预测,“基于当前已释放的信息和开发节奏,未来一年内,太原楼市仍会有大量定位高端的大平层产品涌入市场。”
提升居住体验 与高端品质深度绑定
据了解,大平层通常指面积在130平方米以上功能完善的房子,其超大空间布局为一户一层,营造出豪华大气的空间布局,让居住者感受到生活环境与氛围的舒阔感,这类大面积户型集中在高层或多层住宅楼中。
近年来,省城楼市逐渐高端化的趋势清晰可见,大平层是楼市高端化的重要趋势之一。“城市别墅用地极度稀缺,兼具核心地段与空间尺度的大平层,成为承接高端需求的替代品。”业内人士介绍,以寇庄改造项目为例,该项目正是这一趋势的典型代表,项目属于超高层建筑并有区域地标性质,并大幅提升套内户型面积,还有一个细节是原方案的普通住宅立面调整为公建化立面。“从外观上看,公建化外立面建材以玻璃幕墙、铝板、石材为主,更显大气高端,地标符号明显;而传统住宅立面使用涂料、面砖,经久耐用,节约能源。”业内人士表示,与早期城改安置项目相比,调整后的规划在建筑形象和质感上有了很大提升,即更高端。
目前,省城太原的大平层项目大致可以分为三类。第一类是核心区纯粹高端盘,如位于汾河两岸、长风商务区的少数顶级项目,它们占据不可复制的优势地段,主打300平方米以上甚至更大户型,配备顶级精装、高端会所及管家服务,销售总价逼近千万级;第二类是新兴区域改善大平层,此类产品是目前市场供应的中坚力量,多分布于城南长风西、龙城大街、晋阳湖等高端居住板块,主力户型面积段集中在180-250平方米,代表项目如保利龙城天珺、金地卿云台等项目,它们强调现代设计、科技住宅、优质景观和圈层氛围,总价区间多在500万左右;第三类就是城改旧改用地上的“新晋”大平层,其显著特点因有城改背景,地处传统商业区或城区,规划为超高层,主力户型面积段大幅上探,但项目定位与待提升的区域环境、城市配套等条件会存在匹配度不佳的问题。
高总价存量房客群有局限 保值功能难有定论
省城楼市仍处在深度调整阶段,高端住宅细分市场一路走高。根据国家统计局最新一期数据,5月太原各面积段新建商品房价格指数中,仅有144平方米以上这一区间实现环比、同比双增长,1-5月平均比上年上涨1.2%。这让很多人觉得高端产品才是市场上最抗跌的硬通货,但随着市场上供货量不断增多,分化情况已经开始出现,所谓大平层会保值的定论仍待观察。
山西晚报·山河+记者查询了多个知名中介平台,许多老牌大平层项目在二手房市场的表现并不理想。位于滨河体育中心的太原某老牌豪宅大平层,以汾河景观和豪华设计为特色,挂牌户型296-86平方米,6月挂牌均价为14952元/平方米,但成交均价与挂牌价有不小的差距,今年3月份的成交均价仅为9000元/平方米出头,这比省城多数改善性新楼盘的价格还低,且项目成交周期超过400天;小店区丽华片区某大平层项目,2024年交付,6月挂牌均价20915元/平方米,6月成交均价仅12479元/平方米,该项目在2021年开盘时,均价在20000元/平方米左右。
“楼市调整阶段,大平层市场不能独善其身。此阶段恰恰是产品力、保值度的考验期。”业内人士表示,“以大为尊”的粗放时代已经过去,房产能保值的因素不单单是面积“大”或者所谓的大平层。项目所处区域交通、商业、生活等配套是否与项目品质相匹配,小区内物业高品质服务是否能可持续,业主高净值圈层的集体印象是否坚挺等均是高档项目保值的基石。根据省内著名房地产资讯机构公布的数据,2013-2015年,省城终极改善项目的主力成交面积为300平方米以上;2016年开始回落,产品主力下降至220-260平方米;随后几年不断调整,2024年,主力产品集中在160-260平方米,其中180-200平方米户型成交占比最大。
业内人士介绍,在楼市横盘期,大平层的高总价与流动性风险是最核心的挑战,动辄数百万的总价在当前市场环境下极大地限制了潜在买家范围,销售周期显著拉长,项目资金回笼压力巨大。对于业主来说,拥有超高购房实力,且无高净值人群社交需求,不如去选纯新高端楼盘。大平层存量房如果无法变现或者不断降价,就丧失传世或保值的功能。“市场上越来越多的大平层集中供应,将推高市场库存,让本就流通缓慢的部分项目容易陷入滞销的风险。”业内人士表示,太原作为二三线城市,其顶级购买力群体的规模能否支撑如此集中且庞大的高端供应,存在巨大疑问。当前楼市环境下,买家对价格的敏感度提升,高总价项目的溢价空间正在被压缩。
机遇挑战并存 省城大平层市场洗牌在即
面对不断增多的大平层供应,太原高端住宅市场的未来格局充满变数。
业内人士表示,从目前公示城改项目来看,部分项目确实占据了城市不可复制的核心地段优势,但能否克服“出身”标签的负累是一大关键。“‘城改项目’在多数购房者心中,往往存在漫长的开发周期、回迁安置与商品房混居、初期配套匮乏等刻板印象,这对大平层项目的形象塑造和客户信任度建立构成一定障碍。”业内人士介绍,如何消除“高端大平层旁边就是安置房”的心理落差,是营销面临的首要难题。相较于核心区顶级大平层,定位稍低、但建筑总面积仍具规模的城改大平层,以更具吸引力的单价和总价入市,会迎得一部分非塔尖客户的喜欢,实现价值跃升。
此外,同质化产品供应增加会带来市场竞争加剧,此种趋势将促使真正有实力的企业拿出“看家本领”,提升城市整体住宅营造水平,满足本地改善类高端客群需求。当然,这对开发商来说也是一场资金与运营能力的大考,倒逼开发商必须将重心从营销话术转向产品打磨和交付保障,建立口碑以赢得市场。当下,众多房企扎堆涌入大平层赛道。山西晚报·山河+记者对比了多个主力户型在200平方米以上的大平层项目户型,开发商设计品味趋同引发的空间危机正在蔓延,曾经标榜“定制化生活”的大平层产品,正被标准化、同质化设计模板拖入创新泥潭。大居室小卧室,在使用功能上讲求观景效果,功能性空间配比却萎缩,这与大平层集合家居生活的所有功能,带给全家人全方位的生活享受的特性背道而驰。一些项目除了名称不同,设计的相似度让人审美疲劳,最终可能将产品拖入价格比拼的老路。
业内人士预测,并非所有大平层都能获得“保值”功能,多年前大平层“开盘即售罄”盛况恐难再现。只有地段顶级、开发商品牌力强、产品力惊艳、配套规划清晰且推进迅速的项目,有望脱颖而出,甚至定义新的市场标杆。而那些地段相对平庸、开发商经验不足、产品同质化、配套落地存疑的项目,将面临严峻的去化困境,陷入打折促销也难以挽回颓势的境地,甚至可能拖累整个板块价值。
山西晚报·山河+记者 柴旭晖
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