2月22日，太原地铁1号线正式开通，太原“力”字形地铁基础骨架形成，不仅串联起了多个重要交通枢纽，还成为了推动城市发展的新引擎。对于投资者而言，地铁沿线的房产市场潜力无疑是一个备受关注的话题。
　　此前国内各地地铁的开通，无一例外会带动沿线房产的升值，不仅针对新房，更有可能激发沿线二手房与商办住宅等各类租房市场的活力。但太原地铁2号线开通后，恰好赶上楼市全行业大整合，楼市下行的负面影响冲淡了地铁对房产价值拉升的正向影响。
　　目前，太原1号线开通即将满月，但省城楼市依然不温不火，地铁房是否能升值成为一个复杂多变的话题？在省城楼市仍处于调整期，新房二手房价量走势极度分化的当下，1号线的开通对各类型房源的影响究竟有多大？山西晚报记者对此进行了市场走访调查——
　　A 1号线开通　众多楼盘升级为地铁房
　　太原地铁1号线西起河龙湾站，终至武宿机场站，全长28.737公里，将省城地铁运营里程由23.65公里提高到52.39公里。受此影响，省城多个片区的楼盘更是正式升级为地铁房。
　　从河龙湾站开始，太原地铁1号线首先穿过的是西山板块，板块内最具代表性的项目为中海国际社区，是名副其实的地铁房，其一期、二期距离地铁站均在500米以内，此外，西山板块的地铁房以老旧小区居多；由西向东穿过绕城高速之后，1号线进入迎泽西板块，代表楼盘有金阳路站附近的远洋万和四季、西客站附近的海唐广场和奥林匹克花园，下元站附近的公园时代城等；太原理工大站点附近以老旧小区为主，附近品质较高的小区有中海学仕里、新城吾悦首府等；过了汾河就是迎泽中心城区，这一板块内主要集中在桃园站周边，代表项目是劲松新景；大南门站是1号线和2号线的换乘站，附近的代表项目是湖滨晋庭；往东驶过火车站，1号线进入朝阳板块，这一板块是万科重点打造的地铁房项目集群，代表项目包括万科城市之光、万科锦庐、万科紫院等；双塔片区包括地铁双塔站和南十方站，覆盖项目包括红星天铂、碧桂园云顶、东鼎迎泽里、国泰龙城湾等项目；1号线继续南行，进入长风东片区，代表项目有万科城市之光、富力金禧城等；随后，1号线进入太原南站片区，该片区在售新房及次新房供应较大，项目跨越黄陵站、太原南站、北营站三个地铁站，代表项目有万科翡翠东第，此外还有万科新都荟、太铁龙兴苑、棠悦等；最后一个板块是龙城大街板块，代表项目是当代著。
　　地铁1号线涉及的楼盘众多，价格范围从 5000—22000元/平方米不等，不仅有刚需、改善型新房，还有省城核心区域的一些老牌高端项目，老旧小区二手房更是数量众多。总体而言，地段优越、签约学校多、物业服务价值高的楼盘不在少数。
　　B 规划红利吃尽　地铁房价格提升原因复杂
　　从过往经验来看，地铁对于沿线楼盘具有保值增值的重大利好因素，只要挂上“地铁”的概念，楼盘往往会价涨量升。但随着近年来楼市深度调整，地铁对沿线房地产项目的影响开始减弱。
　　“地铁房的概念在太原由来已久，早在2016年地铁2号线开工时，很多房企在地铁板块抓紧布局。”业内人士介绍，彼时恰逢楼市火爆，地铁加持之下，很多沿线项目迎来了自己的高光时刻，例如中车国际、富力华庭、万达公馆、保利香槟国际、太原碧桂园等。2018年、2019年省城楼市成交迈上巅峰，地铁房在众多楼盘中更具竞争力，沿线新盘毛坯房大多为12500元/平方米，精装房高达14000元/平方米。
　　但五年之后的今天，1号线正式开通后，沿线楼盘及小区仅有极少数保持成交量价坚挺。“沿线碧桂园、红星、中铁等房企品牌的项目成交价比楼市巅峰期降了不少，碧桂园云顶目前新房售价为9500元/平方米，中铁诺德城新房在售仅有万元左右。另外，品牌房企开发的已交付大盘，即次新房成交价已经降到9000元/平方米。尤其是一些老旧小区的砖混板楼下跌更明显。”业内人士介绍，以迎泽大街新建路附近一老旧小区地铁房为例，距离地铁站不到200米，80平方米左右的三居室成交价却仅有40余万元。
　　“从在售新房来看，早在地铁规划之初，房企便以此营销宣传、开发项目，透支了地铁价值，房产成交溢价在当时就已经显现。地铁正式开通是规划利好配套正式落地，在政府、全行业仍将保交楼视为重点工作的当下，仅靠地铁开通就快速拔高房产成交价不够现实。”业内人士介绍，与一线城市相比，受限于城市规模和经济体量，太原地铁房的增值环境还有待提升。
　　多位房产经纪人称，从二手房市场来看，全城挂牌量一直居高不下，居住品质及小区条件远落后于当下市场需求的城市老旧小区，更难因地铁开通而达到价格普涨的状况。“以已经开通四年多的2号线沿线二手房为例，小区过旧、户型不佳的房子没有抗跌能力。”业内人士介绍，1号线沿线的房屋价格实现普涨，与城市经济、行业大势、产品品质、区域发展、人口流动等多重因素都有必然关联。
　　C 流动性更强　租赁市场地铁房紧俏
　　现如今，房地产市场的运行逻辑正经历深刻变革，业内人士表示，以往地铁的价值更多体现在对房屋价格的直接影响上，但在如今“租购并举”、支持多样化住房需求的新格局之下，地铁带来居住便利性对租赁市场的影响可能更大。
　　“城市周边、城中村或新兴开发区域，地铁的开通往往吸引大量流动人口，这一群体对租赁住房的需求可能远大于购房需求。”业内人士认为，相比于买房，租房的低投入带来了更强房产市场的流动性，特别是一些外来务工人员，地铁开通后，很多地理位置较远但房屋品质更高的房源，竞争力得到加强，城市核心地段的老破小房租赁面临冲击。
　　“地铁1号线开通之后，租房市场的反应会更为直接和明显，因为租客选择范围进一步扩大，地铁房的出租房源会变得紧俏。”业内人士表示，以西山板块为例，在太原人的记忆中，这里被视为主城区的“边缘地带”，尽管近些年这里发展迅速，众多配套设施齐全，但商务、金融、服务业依然偏弱。1号线开通之前，在这里租房的房客，在通勤上花费大量时间和经济成本。“城市核心区的租房房源房龄老、户型小，但价格更高，原因是通勤时间和经济成本低。而有了地铁加持后，偏远地段的准新房居住条件好，通勤成本大大降低。”采访中一名中介从业者表示，省城地铁沿线的住房租赁需求已经开始显现。
　　按照惯例，春节过后是上半年租房市场的小高潮。山西晚报记者在采访中了解到，随着过年回家的务工人员陆续返并，加上毕业季马上到来，省城的租房市场近期又“热”了起来。不少从业人员表示，受到地铁1号线开通的影响，多年前租房市场“南热北冷”的特点不再明显。随着地铁1号线开通，太原进入地铁双线换乘时代，即使是住在西山，通过地铁直达南中环、龙城大街等区域的时长缩短到40分钟。这对年轻的租客来说颇具吸引力，在保证快速通勤的情况下，他们更愿意以相对低的价格住上一套配套齐全、装修全新的房子，住在西山坐地铁去上班将成为不少“并漂”白领的新选择。山西晚报记者通过中介APP查询发现，地铁沿线的多个“远大新”小区供需比例对比均呈现下降趋势，即房源数减少但看房人数增多，小区处于房源紧俏的状态。
　　业内人士分析认为，供需变化的下一步，可能会带来价格变化。以开通多年的2号线为例，学府街、南中环地铁站附近的两居室房租大概为1600—2000元/月，而非地铁沿线的小店区其它小区两居房租价在1100—1500元/月。
　　D 地铁影响有限　无法摆脱房屋实际价值
　　业内人士表示，在房地产市场深度调整的多年里，已经印证了地铁对于房屋价值的提升为“锦上添花”，不是单一影响。但从交通价值看，住地铁房的市民无疑出行更便捷。
　　“以当下楼市的特点来看，品牌力、产品力、交付力都比地铁带来的影响更大。”业内人士介绍，以近期省城热销的中海国际社区为例，从产品定位来看，整个项目生活、城市功能全，户型契合当下市场需求，是1号线沿线唯一的在售央企楼盘，项目具备地缘稀缺性。同时，中海近几年在太原的交付状况较为靠谱，这是项目最重要的竞争力。而二手房中，迎泽中心板块的湖滨晋庭是省城老牌高端项目之一，不仅位于省城核心地段，毗邻迎泽公园、柳巷商圈，又有老牌学区和优质的医疗资源加持，地铁1号线未开通前，小区二手房成交价早已突破22000元/平方米，多年来保持持续上涨。
　　“地铁只是众多影响因素之一，无法摆脱房屋的实际价值。”业内人士介绍，地铁开通对小区的影响更多在流动性上，对房价的影响同样基于此，这是租赁市场要比买房市场的影响更明显的主要原因。已发展成熟的城市中心区域由于原有区位条件已相当优越，地铁开通对房地产价格的影响就越不明显。反观边缘地区，由于区域升级空间更大，房地产价值的增长受地铁影响也更加明显。例如1号线黄陵站附近，虽然临近龙城大街，但区域发展与龙城大街可谓天壤之别，周围仍有新楼盘项目在建，交付楼盘的入住率并不高，1号线开通之后，交通是这里最早实现的配套之一，在其带动之下，区域内人口流动增多，其他配套如教育、医疗、商业体等也有望更快落地，区域发展值得期待。
　　业内人士表示，房地产的升值不能单靠地铁来拉动，最终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。因此，地铁只会给高品质的楼盘“锦上添花”，而不会给品质低下的产品“雪中送炭”。从目前太原的地铁建设进度来看，达到覆盖全城的目标还有待时日，对楼市影响有限，行业从业者不应过度夸大地铁对省城楼市的影响力。目前，省城区域差距明显是不争的事实，但地铁的运转将使得流动性大大增强，进一步淡化长期根植于人们内心的区域情结，从而改变现有居住格局。随着太原地铁网络的进一步完善，发挥出更加重要的交通大动脉作用，更多区域的居住价值和增值潜力将会显现。
山西晚报记者　柴旭晖